ویژگی های حق سرقفلی

1- حق سرقفلی در سال 76 پیش بینی شد. بنابراین، قراردادهای اجاره‌ی قبل از دوم مهرماه 1376 مشمول این قانون نشده و مستاجر دارای حق سرقفلی نمی باشد

2- حق سرقفلی باید با رضایت طرفین باشد،در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 پیشبینی شده بود، حالت اجباری داشت که باید به مستاجر پرداخت می شد.

3- در زمان تخلیه ملک تجاری مستاجری که حق سرقفلی پرداخت کرده است، می‌تواند به قیمت عادلانه و مطابق روز حق سرقفلی را از اجاره دهنده طلب کند

4-  (سرقفلی) بر خلاف حق کسب و پیشه و تجارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.

5- چه ضمن سند رسمی چه ضمن سند عادی اگر به حق سرقفلی اشاره شود، معتبر است.

6- سرقفلی اگر با سند رسمی منتقل شده باشد قابل توقیف است پس طلبکاران شخص صاحب سرقفلی می توانند با توقیف و فروش آن به مبلغ طلب خود دست یابند ولی اگر ضمن سند عادی منتقل شده باشد این ویژگی را ندارد.

اجاره دادن سرقفلی مغازه نیز انتقال سرقفلی محسوب می شود. در صورت انجام این کار مالک می تواند ملک را بنا بر شرایطی تخلیه نماید.

مراحل اعلام ورشکستگی

فرآیند رسیدگی

پس از تنظیم دادخواست مطالبه سر قفلی، در تهران و مراکز استان ها با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و در سایر شهرها، به دفاتر دادگاه های عمومی حقوقی، نسبت به ثبت دادخواست اقدام می نماییم.پس از ثبت دادخواست در دفتر دادگاه، دستور تعیین وقت رسیدگی در صورت تکمیل بودن دادخواست توسط ریاست دادگاه صادر می شود.

با رسیدن وقت رسیدگی و حضور طرفین و استماع اظهارات طرفین و مطالعه لایحه قانونی آن ها دادگاه در صورت اعلام ختم رسیدگی پس از جلسه اقدام به صدور رای می نماید.

در صورتی که خوانده در نشانی اعلامی شناخته نشود و یا خواهان امکان اعلام نشانی خوانده را نداشته باشد، درخواست دعوت خوانده از طریق نشر آگهی می نماید و با پرداخت هزینه نشر آگهی و ابلاغ وقت رسیدگی، وقت رسیدگی از طریق یکی از  روزنامه های کثیر الانتشار، ابلاغ می گردد.

در این صورت زمانی که دادگاه حکم را صادر کرده و به اجاره دهنده ملک دستور پرداخت مبلغ سرقفلی را داده باشد، موجر تنها۱۰ روز فرصت دارد تا مبلغ سرقفلی را پرداخت کند. اگر به هر دلیلی این کار را انجام ندهد مستاجر این حق را دارد که اقدام به توقیف اموال موجر برای بازپس‌گیری طلب خود کند.

این نکات را درباره سلب حق کسب به یاد داشته باشید

  • اگر مستاجر به ملک صدمه‌ای وارد کند یا از کاری که باید برای حفاظت از ملک انجام دهد، سر باز بزند و به خاطر این کار به ملک صدمه وارد شود (که در قانون به آن تعدی و تفریط گفته می‌شود)، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه بدون پرداخت حق کسب، حکم تخلیه ملک را بگیرد.

توجه: این بند از قانون باعث شده که حق کسب قراردادهای منعقد شده پیش از سال 76 همواره در خطر تهدید توسط مالکان قرار داشته باشد. مستاجر باید بداند که تغییرات در ملک مانند جابه‌جایی دیوارها یا اضافه کردن چیزی به محل به طوری که به اساس مکان صدمه بزند، تعدی و تفریط محسوب شده و می‌تواند موجب سلب حق کسب از مستاجر شود. اما برخی از مستاجران برداشتشان از این بند قانون آن است که بدون اجازه مالک نمی‌توان حتی میخ بر دیوار زد. در حالی که این تفسیر اشتباه است و «تعدی و تفریط» تنها زمانی مطرح می‌شود که در اساس و اصل بنا تغییر ایجاد شود. هرچند بهتر است قبل از تغییرات در مکان اجاره شده با یک مشاور خبره دادگستری مشورت شود.

  • اگر مستاجر شغلی که در قرارداد اجاره آورده شده را بدون رضایت مالک تغییر دهد و این شغل نیز شبیه شغل قبل نباشد، مثلا به جای سوپرمارکت مکانیکی خودرو راه بیندازد، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه بدون پرداخت حق کسب، حکم تخلیه ملک را بگیرد.

بنابراین مستاجر اجازه‌ تغییر شغل بدون اجازه‌ی مالک را ندارد، مگر اینکه در اجاره‌نامه شغل خاصی قید نشود یا شغل جدید از نظر عرفی شبیه شغل قبل باشد.

  • اگر مستاجر پرداخت اجاره را به تاخیر بیندازد، طی شرایط زیر مالک می‌تواند بدون پرداخت حق کسب حکم تخلیه را از دادگاه بگیرد:

اولین بار که پرداخت اجاره به تاخیر افتاد مالک باید از طریق ارسال اظهارنامه (برای قراردادهای غیررسمی) یا اخطاریه دفتر اسناد رسمی (برای قراردادهای رسمی) درخواست اجاره بها کند. اگر مستاجر باز هم اجاره را نپردازد، حکم تخلیه صادر می‌شود.

اگر مستاجر دوبار در سال پرداخت اجاره را عقب انداخته و پس از ارسال اظهارنامه‌ مالک آن را پرداخت کند، در نوبت سومی که در آن سال پرداخت اجاره را عقب بیندازد دادگاه می‌تواند حکم تخلیه بدون پرداخت حق کسب را به مالک بدهد.

باز هم یادآوری می‌شود که این قوانین مربوط به قراردادهایی است که پیش از دوم مهر 1376 منعقد شده است و برای قوانین ثبت شده بعد از آن، قانون سال 1376 مرجع رسیدگی به شکایات است. با این حال به خاطر تمدید خودکار قرارداد قانون سال 56، امکان اینکه هنوز قراردادهایی پابرجا باشند که با آن قانون ثبت شده‌اند، وجود دارد.

جمع‌بندی
  • در قرارداد حق کسب و پیشه پس از پایان قرارداد قرارداد به صورت خودکار تمدید می‏شود.
  • اگر مستاجر به ملک صدمه بزند و هزینه آن را پرداخت نکند، مالک حق شکایت دارد.
  • اگر مستاجر شغل خود را بدون رضایت مالک تغییر دهد، مالک حق شکایت دارد.
  • اگر مستاجر سه بار در سال پرداخت اجاره را عقب بیندازد، مالک می‌تواند از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

شما میتوانید از برچسب ها و ویژگی های HTML هم استفاده کنید: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

بالا