تعرفه حق التحریر دفاتر اسناد رسمی

دفاتر اسناد رسمی که در ایران بیش از نیم قرن سابقه فعالیت دارند ، در درجه اول برای تنظیم روابط مالی مردم ایجاد شدند . همانطور که می دانید اسناد رسمی از اعتبار اثباتی بسیار زیادی به لحاظ حقوقی برخوردار هستند و از به وجود آمدن نزاع های بی مورد جلوگیری می کنند . به بیان ساده تر مالکیت اشخاص را اثبات کرده و به تعهدات و عقود خصوصی رسمیت می بخشند .

دفاتر اسناد رسمی یکی از موسسات اداره ثبت هستند که در ظاهر مستقل عمل می کنند و به قوه قضاییه وابسته نیستند . این دفاتر وظیفه ارائه خدمات در زمینه ثبتی و تنظیم اسناد را عهده دار هستند که برای ارائه هر کدام از این خدمات مستحق دریافت مبلغی با عنوان حق التحریر می شوند . Continue reading “تعرفه حق التحریر دفاتر اسناد رسمی”

انواع جعل اسناد و مجازات آنها

جعل اسناد

جعل اسناد مسئله مهمی در حوزه قوانین و مقررات حقوقی است. می‌توان اسناد را یکی از عوامل اساسی در تنظیم روابط انسان‌های جامعه معرفی کرد. این اسناد هستند که اعتماد را در جامعه به وجود می‌آورند. اگر یک جعل سند انجام شود و این اعتماد از بین برود، نظم و روابط جامعه هم دچار مشکل می‌شود. جعل سند مجازات‌هایی هم در پی دارد. زیرا اگر چنین مجازات‌هایی در نظر گرفته نشود، هرج و مرج و بی‌نظمی در جامعه بیداد می‌کند. در این مقاله به موضوع جعل سند و مجازات معاونت در جعل اسناد می‌پردازیم.

در صورتی که تمایل داشته باشید، می توانید از مجموعه حقوقی آریا  وکیل مناسب جعل سند را درخواست کنید. ما به شما زبده ترین وکیل ها را در شهر مشهد معرفی می کنیم. برای دسترسی به اطلاعات تماس با ما کلیک کنید…

وکیل جعل سند
وکیل جعل سند جزای جعل سند چیست؟

جعل اسناد چیست و چگونه انجام می‌شود؟

جعل سند به معنی ایجاد نوشته، سند، مهر و امضا افراد رسمی ‌و غیر رسمی‌، ایجاد تغییر در سند (خراشیدن، قلم بردن، الحاق، محو، اثبات یا تاخیر سند نسبت به تاریخ حقیقی و …) بدون اجازه صاحب سند می‌باشد.

جعل سند که یکی از خلاف‌های جامعه محسوب می‌شود، استفاده غیرقانونی از اسناد هویتی یا دولتی را در پی دارد. مجرمین از این اسناد برای رسیدن به اهداف خود استفاده می‌کنند و ملک یا هر مورد تملیکی دیگر را به صورت غیرقانونی ضبط می‌کنند. شاید جعل اسناد هویتی بیش از هر سند دیگری انجام شود؛ زیرا از آن‌ها در ارگان‌های زیاد مورد استفاده قرار می‌گیرد. در واقع اسناد هویتی هستند که پایه صدور سایر اسناد قرار می‌گیرند و این کار موجب صدور اسناد مجعول بیشتر می‌شود. جالب است بدانید که این روند، تعقیب کیفری مجرم را دچار مشکل می‌کند.البته معمولا افراد حرفه‌ای این کار را با دقت زیادی انجام می‌دهند و سوابق مراجع قضایی نشان می‌دهد که تبهکاران با استفاده از شگردهای مختلف، از اسناد هویتی استفاده‌های فراوان مالی می‌برند. به همین دلیل اسناد هویتی دارای اهمیت زیادی هستند.

حتی اگر از مردم جامعه در مورد جرم‌های معمول جامعه که بیشترین ضربه را به افراد می‌زند بپرسیم، عموما جرم‌هایی مانند سرقت، کلاهبرداری و غارت اموال را نام می‌برند. این جرایم چنان زیاد شده است که قانون‌گذاران را مجبور به ایجاد قوانین و مجازات‌های خاص کرده است. البته گاهی پیدا کردن این افراد سخت است و نمی‌توان به راحتی هویت بزهکاران را پیدا کرد. مثلا افرادی که دست به سرقت بانک‌، طلافروشی‌ یا اتومبیل می‌زنند، ممکن است از اسناد جعلی برای این کار استفاده کنند تا دستشان رو نشود.

انواع دعاوی جعل سند

1- دعوای کیفری جعل سند

همانطور که گفته شد، جعل سند مادی و جعل سند مفادی در مقررات کیفری به قید مجازات ممنوع گردیده و بنابراین جرم شناخته می شود. در هر حال تعقیب جرایم علی القاعده به عهده دادسرا یا قائم مقام او می باشد که می تواند با شکایت شاکی آغاز و بر اساس آیین دادرسی کیفری و در مرجع کیفری نسبت به آن رسیدگی و تصمیم گیری شود.

در هر حال اگر شخصی ادعا داشته باشد که سندی به زیان او جعل شده و این را موضوع شکایتی کیفری قرار دهد و یا دادسرا با آگاهی از ارتکاب جعل، جاعل را تحت پیگرد کیفری قرار دهد، رسیدگی و تصمیم گیری نسبت به اصالت یا جعلیت سند در مرجع کیفری و طبق آیین دادرسی کیفری به عمل می آید و هرگاه دادرسی کیفری به صدور حکم نهایی مبنی بر جعلیت سند بیانجامد، سند مزبور حسب مورد جزئاً یا کلاً اعتبار خود را از دست داده و اگر به استناد آن دعوایی اقامه شده یا بشود، طرفی که سند علیه او ابراز گردیده می تواند با ارائه و یا استناد به حکم نهایی مرجع کیفری و تأیید بر جعلی بودن سند یا قسمتی از آن، از آثار سند مزبور و یا قسمت مجعول آن رها شود و در نتیجه نوبت به طرح ادعای جعل به مفهوم دقیق اصطلاح در مرجع حقوقی نمی رسد. زیرا طبق ماده 2277 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه حقوقی مکلف است از حکم دادگاه کیفری درباره اصالت یا جعلیت سند تبعیت کند.

مقررات کیفری جعل سند: جعل سند جرم است و ادعای جعل، ادعای وقوع جرم می باشد و تحت شرایطی ممکن است موجب رسیدگی کیفری شود.

2- دعوای حقوقی جعل سند

هرگاه شخصی آگاه شود که سندی یا قسمتی از سند به زیان او جعل شده و به هر علت نخواهد شکایت کیفری مطرح کند، می تواند علیه شخصی که سند را در اختیار دارد، اقامه دعوای جعل سند نماید و با اثبات جعلیت سند، حکم جعلیت سند را گرفته و پس از نهایی شدن آن از نگرانی وجود سند فارغ شود. این شیوه طرح ادعایجعلیت سند، دعوای اصلی جعل به شمار می رود زیرا تنها یک دعوا اقامه شده و خواسته آن صدور حکم مبنی بر اعلام جعلیت سند مورد نظر می باشد و احکام و آثار این دعوا مشمول قواعد عام است. در این صورت اگر حکم نهایی مبنی بر جعلیت سند یا قسمتی از سند صادر شود، سند مزبور حسب مورد کلاً یا جزئاً اعتبار خود را از دست می دهد و اگر به استناد آن دعوایی اقامه شود، طرفی که سند علیه او ابراز شده می تواند با ارائه و یا استناد به حکم نهایی مرجع حقوقی و تأیید بر جعلی بودن آن، از آثار مزبور رها شود در چنین حالتی نوبت به طرح ادعای جعل تبعی نمی رسد.

3- ادعای جعل سند تبعی

هرگاه در جریان دادرسی، سندی رسمی یا عادی توسط یکی از طرفین مورد استفاده قرار گیرد و طرف مقابل در مقام دفاع در برابر این سند، به اصالت آن در قبال ادعای جعل تعرض نماید، این ادعا، ادعای جعل سند «تبعی» نام دارد. زیرا اولاً در جریان رسیدگی به دعوای اصلی مطرح شده و ثانیاً وجود آن تابع وجود دعوای اصلی است. بنابراین در صورت استرداد دعوای اصلی یا صدور قرار عدم استماع دعوا یا رد دعوای اصلی، ادامه رسیدگی به ادعای جعل نیز منتفی می شود. مثلاً جعل تبعی نیز زمانی است که خواهان به استناد سفته ای اقامه دعوا و مطالبه مبلغ آن را می نماید «دعوای اصلی» و خوانده در مقام دفاع در برابر این سند، ادعای جعل مطرح می کند.

شماره وکیل تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به 

چیست؟

انتقال مالکیت یک ملک می‌تواند از طریق دو نوع سند صورت پذیرد، سند عادی و سند رسمی، به موجب ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی  یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. به موجب ماده 1288 قانون مدنی اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب می‌شوند. در قوانین موضوعه ایران، اسناد رسمی دارای اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی می‌باشند و نمی‌توان نسبت به آن‌ها ادعای انکار و تردید مطرح کرد و برای از اعتبار انداختن آن باید جعلی بودن آن اثبات گردد یا آن که اثبات شود سند واجد ویژگی‌های مذکور در ماده 1287 نمی‌باشد.

در صورتی که تمایل داشته باشید، می توانید از مجموعه حقوقی آریا  وکیل مناسب تنظیم سند رسمی را درخواست کنید. ما به شما زبده ترین وکیل ها را در شهر مشهد معرفی می کنیم. برای دسترسی به اطلاعات تماس با ما کلیک کنید…

با وجود برتری سند رسمی نسبت به سند عادی خصوصاً در زمینه انتقال مالکیت اموال، همواره انتقال مالکیت با سند رسمی انجام نمی‌شود بلکه در بسیاری از موارد و بنا به شرایط، طی یک سند عادی مالکیت ملک را واگذار می‌شود و در مقابلش بهای آن پرداخته می‌شود. با این حال، هر مالکی نیاز دارد تا با اخذ سند رسمی، مالکیت خویش بر مال خود را استوار سازد و از مزایای آن بهره‌مند شود. بنابراین حتی اگر در یک سند عادی قید نشده باشد، که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت می‌باشد، این تکلیف بر عهده او می باشد. در واقع تنظیم سند رسمی انتقال تعهدی مازاد بر انتقال مالکیت نیست و اگر به موجب عقدی ولو شفاهی فردی از مالی را از کسی بخرد، می‌تواند از وی بخواهد که سند رسمی این انتقال را تنظیم نماید. با این حال؛ فرض نوشته حاضر وقتی است که انتقال به وسیله یک سند عادی مکتوب شده باشد و به امضای طرفین رسیده باشد. در این موقعیت، اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع ورزد، خریدار پیش از آن که ادعای مالکیت نماید، می‌بایست مطالبه تنظیم سند رسمی را مطرح نماید و به این ترتیب پس از آن که تحقق انتقال مالکیت به وسیله سند عادی نزد دادگاه روشن شد، از دادگاه بخواهد که فروشنده را ملزم به تهیه سند رسمی نماید تا وی بتواند رسماً مالک مالی شود که خریداری کرده است. بنابراین خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، در واقع خواسته‌ای است که بر مبنای سندی عادی که مفاد آن قابل اثبات باشد، صورت می پذیرد و در آن الزام فروشنده به انجام تعهد قانونی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از دادگاه خواسته می شود.

الزام به تنظیم سند رسمی

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه مراحلی دارد ؟

مرحله اول: دو حالت برای چنین دعوایی وجود دارد: 1- خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص نموده باشند. 2- خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص ننموده باشند.

در فرض اول، خواهان تنظیم سند رسمی، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است.

در فرض دوم، خریدار می‌بایست ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود. در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد. با این حال باید در نظر داشت در فرض فوق دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند که عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مال مندرج در سند عادی، از طریق سند رسمی متداول باشد.

در واقع تعهد قانونی فروشنده به تنظیم سند رسمی محدود به مواردی است که انتقال مالکیت مال موضوع معامله به موجب سند رسمی عرفاً رواج داشته باشد یا قانون برای اثبات مالکیت بر آن مال به خصوص سند رسمی را اقتضا نماید.

مرحله دوم در فرضی که فروشنده مالک رسمی مال باشد[1]، خریدار پس از دریافت گواهی عدم حضور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم می نماید و از این جا خریدار خواهان تنظیم سند رسمی و فروشنده خوانده این دعوا خواهد بود.

دادگاه محل وقوع ملک، دادگاه صالح به رسیدگی برای این دعوا خواهد بود، همچنین از لحاظ عملی توصیه می‌شود که ضمن طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارائه شود، تا خوانده نتواند با فروش ملک به شخص ثالث دعوا را موضوعاً منتفی کند.

دادگاه چه اقداماتی را جهت الزام به تنظیم سند رسمی انجام می‌دهد؟

دادگاه برای آن که بر مبنای سند عادی؛ خوانده را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید، ابتدا می‌بایست صحت تحقق انتقال مالکیت را احراز کند. از همین رو دادگاه اولاً احراز می‌نماید که خوانده مالک رسمی مال باشد. دوماً احراز می‌نماید که خوانده اهلیت فروش مال را داشته باشد. سوماً احراز می‌نماید که خواهان تعهدات مقرر در سند عادی را انجام داده است و پرداخت‌ها یا شروط قراردادی که بر عهده خواهان برای دریافت مالکیت ملک بوده است توسط وی انجام شده است. چهارم احراز می‌نماید که هزینه تنظیم سند رسمی چه میزان است و بر عهده کدام یک از طرفین است. در این میان دادگاه می تواند عندالاقتضا موارد دیگری را نیز در نظر بگیرد مثلا سابقه تصرفات قانونی ملک را استخراج کند یا برای روشن شدن متصرفات ملک قرار معاینه محل صادر نماید. بدیهی است در صورتی که نسبت به سند عادی تردید یا انکاری از جانب خوانده مطرح شود، خواهان ابتدا و پیش از این مراحل باید صحت سندی عادی را به ادله یا شواهد دیگر اثبات نماید. همچنین ممکن است دادگاه در صحت سند عادی تردید کند و با ذکر موارد تردید رسیدگی را منوط به اثبات صحت سند عادی از جانب خواهان نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک

مالکیت در بسیاری از مواقع تنها با وجود سند رسمی مستقر می شود.در خصوص معاملات املاک و اموال غیر منقول ذاتی (اموالی که ذاتاً قابل نقل انتقال از مکانی به مکان دیگر نیستند) و نیز در مورد بعضی از اموال منقول مثل خودرو و موتورسیکلت و سهام با نام شرکتها وجود سند رسمی ضرورت دارد. تنظیم سند رسمی در این موارد تعهد طبیعی و منطقی فروشنده و مالک قبل است. در صورتی که فروشنده با میل خود به هر بهانه ای اقدام به تنظیم سند رسمی نکند خریدار میتواند الزام وی را به تنظیم سند رسمی از محاکم بخواهد.به این دعوا و خواسته اصطلاحاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی گفته میشود.در ادامه به نکات مهمی در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و نیز نمونه یک پرونده عملی و موفق که توسط دفتر وکالت ما انجام شده، اشاره میشود.

مزایای بهره گیری از وکیل در دادخواست الزام به تنظیم به سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که پیچیدگی‌های مخصوص به خود را دارد. خوانده ممکن است مال را به وثیقه نزد شخص ثالثی سپرده باشد و حتی آن را فروخته باشد که این امر در کیفیت طرح خواسته موثر است. فروض متعددی بر این دعوا وارد است که هر کدام نیاز به وکیل دادگستری مجرب را تقویت خواهد نمود، اما بدون این فروض متعدد و در عادی ترین حالت (هم فروشنده مالک رسمی باشد و هم مال به شخص دیگری فروخته یا رهن داده نشده است) طرح چنین دعوایی مستلزم استفاده از خدمات وکیل پایه یک دادگستری می‌باشد چرا که اولاً می‌بایست یک سند عادی با تمام مفاد آن نزد دادگاه اثبات شود و دوماً انجام تعهدات خواهان می بایست احراز گردد تا به این وسیله دادگاه حکمی قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر نماید.

نکات مهم الزام به تنظیم سند ملک      

1- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول، در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح می شود.

2- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل 3/5 درصد ارزش منطقه ای ملک است.

3- برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه ای املاک براساس ویژگیهای ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک عرض و گذار و ویژگیهای این چنینی محاسبه می شود و هر چند که به ظاهر از قواعد و مولفه های خاصی پیروی میکنند ولی کاملاً بستگی به سلیقه مدیر دفتر دارد. (در حال حاضر دفاتر خدمات قضایی)

4- بهتر است خواهان هم زمان با طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی خواسته های تکمیلی دیگر خود را هم مطرح کند مثل اینکه در خصوص سند آپارتمان الزام خوانده به تنظیم اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست کنند.

5- براساس یک نظر از سوی حقوقدانان خواهان فقط در صورتی می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند که برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی و ملموس داشته باشد و کسی که مبایعه نامه کتبی ندارد در این دعوا موفق نیست به عبارت دیگر بسیاری از محاکم دعوی الزام به تنظیم سند و اثبات به مالکیت را قابل جمع نمی دانند.

6- مطابق ماده 22 قانون ثبت معاملات غیر منقول لزوما باید ثبت شده باشد و ارائه سند عادی و درخواست آثار مالکانه با سند عادی ممکن نیست و به تعبیر قانونگذار اسناد عادی در مراجع دولتی پذیرفته نمی شود.

7- آنچه گفته شد در مورد بیع عین معین و اموال موجود است و مالی که به وجود نیامده و در واقع موضوع قرارداد تعهد به واگذاری مالی است که در حال حاضر موجود نیست. مثل قررداد پیش فروش آپارتمان مشمول مقررات مخصوصی می شود که باید به آنها مراجعه نمود، مثل قانون پیش فروش آپارتمان.

بهترین وکیل تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

انتقال مالکیت یک ملک می‌تواند از طریق دو نوع سند صورت پذیرد، سند عادی و سند رسمی، به موجب ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی  یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. به موجب ماده 1288 قانون مدنی اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب می‌شوند. در قوانین موضوعه ایران، اسناد رسمی دارای اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی می‌باشند و نمی‌توان نسبت به آن‌ها ادعای انکار و تردید مطرح کرد و برای از اعتبار انداختن آن باید جعلی بودن آن اثبات گردد یا آن که اثبات شود سند واجد ویژگی‌های مذکور در ماده 1287 نمی‌باشد.

در صورتی که تمایل داشته باشید، می توانید از مجموعه حقوقی آریا  وکیل مناسب تنظیم سند رسمی را درخواست کنید. ما به شما زبده ترین وکیل ها را به سما معرفی می کنیم. برای دسترسی به اطلاعات تماس با ما کلیک کنید…

با وجود برتری سند رسمی نسبت به سند عادی خصوصاً در زمینه انتقال مالکیت اموال، همواره انتقال مالکیت با سند رسمی انجام نمی‌شود بلکه در بسیاری از موارد و بنا به شرایط، طی یک سند عادی مالکیت ملک را واگذار می‌شود و در مقابلش بهای آن پرداخته می‌شود. با این حال، هر مالکی نیاز دارد تا با اخذ سند رسمی، مالکیت خویش بر مال خود را استوار سازد و از مزایای آن بهره‌مند شود. بنابراین حتی اگر در یک سند عادی قید نشده باشد، که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت می‌باشد، این تکلیف بر عهده او می باشد. در واقع تنظیم سند رسمی انتقال تعهدی مازاد بر انتقال مالکیت نیست و اگر به موجب عقدی ولو شفاهی فردی از مالی را از کسی بخرد، می‌تواند از وی بخواهد که سند رسمی این انتقال را تنظیم نماید. با این حال؛ فرض نوشته حاضر وقتی است که انتقال به وسیله یک سند عادی مکتوب شده باشد و به امضای طرفین رسیده باشد. در این موقعیت، اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع ورزد، خریدار پیش از آن که ادعای مالکیت نماید، می‌بایست مطالبه تنظیم سند رسمی را مطرح نماید و به این ترتیب پس از آن که تحقق انتقال مالکیت به وسیله سند عادی نزد دادگاه روشن شد، از دادگاه بخواهد که فروشنده را ملزم به تهیه سند رسمی نماید تا وی بتواند رسماً مالک مالی شود که خریداری کرده است. بنابراین خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، در واقع خواسته‌ای است که بر مبنای سندی عادی که مفاد آن قابل اثبات باشد، صورت می پذیرد و در آن الزام فروشنده به انجام تعهد قانونی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از دادگاه خواسته می شود.

الزام به تنظیم سند رسمی

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه مراحلی دارد ؟

مرحله اول: دو حالت برای چنین دعوایی وجود دارد: 1- خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص نموده باشند. 2- خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص ننموده باشند.

در فرض اول، خواهان تنظیم سند رسمی، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است.

در فرض دوم، خریدار می‌بایست ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود. در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد. با این حال باید در نظر داشت در فرض فوق دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند که عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مال مندرج در سند عادی، از طریق سند رسمی متداول باشد.

در واقع تعهد قانونی فروشنده به تنظیم سند رسمی محدود به مواردی است که انتقال مالکیت مال موضوع معامله به موجب سند رسمی عرفاً رواج داشته باشد یا قانون برای اثبات مالکیت بر آن مال به خصوص سند رسمی را اقتضا نماید.

مرحله دوم در فرضی که فروشنده مالک رسمی مال باشد[1]، خریدار پس از دریافت گواهی عدم حضور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم می نماید و از این جا خریدار خواهان تنظیم سند رسمی و فروشنده خوانده این دعوا خواهد بود.

دادگاه محل وقوع ملک، دادگاه صالح به رسیدگی برای این دعوا خواهد بود، همچنین از لحاظ عملی توصیه می‌شود که ضمن طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارائه شود، تا خوانده نتواند با فروش ملک به شخص ثالث دعوا را موضوعاً منتفی کند.

دادگاه چه اقداماتی را جهت الزام به تنظیم سند رسمی انجام می‌دهد؟

دادگاه برای آن که بر مبنای سند عادی؛ خوانده را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید، ابتدا می‌بایست صحت تحقق انتقال مالکیت را احراز کند. از همین رو دادگاه اولاً احراز می‌نماید که خوانده مالک رسمی مال باشد. دوماً احراز می‌نماید که خوانده اهلیت فروش مال را داشته باشد. سوماً احراز می‌نماید که خواهان تعهدات مقرر در سند عادی را انجام داده است و پرداخت‌ها یا شروط قراردادی که بر عهده خواهان برای دریافت مالکیت ملک بوده است توسط وی انجام شده است. چهارم احراز می‌نماید که هزینه تنظیم سند رسمی چه میزان است و بر عهده کدام یک از طرفین است. در این میان دادگاه می تواند عندالاقتضا موارد دیگری را نیز در نظر بگیرد مثلا سابقه تصرفات قانونی ملک را استخراج کند یا برای روشن شدن متصرفات ملک قرار معاینه محل صادر نماید. بدیهی است در صورتی که نسبت به سند عادی تردید یا انکاری از جانب خوانده مطرح شود، خواهان ابتدا و پیش از این مراحل باید صحت سندی عادی را به ادله یا شواهد دیگر اثبات نماید. همچنین ممکن است دادگاه در صحت سند عادی تردید کند و با ذکر موارد تردید رسیدگی را منوط به اثبات صحت سند عادی از جانب خواهان نماید.

مزایای بهره گیری از وکیل در دادخواست الزام به تنظیم به سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که پیچیدگی‌های مخصوص به خود را دارد. خوانده ممکن است مال را به وثیقه نزد شخص ثالثی سپرده باشد و حتی آن را فروخته باشد که این امر در کیفیت طرح خواسته موثر است. فروض متعددی بر این دعوا وارد است که هر کدام نیاز به وکیل دادگستری مجرب را تقویت خواهد نمود، اما بدون این فروض متعدد و در عادی ترین حالت (هم فروشنده مالک رسمی باشد و هم مال به شخص دیگری فروخته یا رهن داده نشده است) طرح چنین دعوایی مستلزم استفاده از خدمات وکیل پایه یک دادگستری می‌باشد چرا که اولاً می‌بایست یک سند عادی با تمام مفاد آن نزد دادگاه اثبات شود و دوماً انجام تعهدات خواهان می بایست احراز گردد تا به این وسیله دادگاه حکمی قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک

مالکیت در بسیاری از مواقع تنها با وجود سند رسمی مستقر می شود.در خصوص معاملات املاک و اموال غیر منقول ذاتی (اموالی که ذاتاً قابل نقل انتقال از مکانی به مکان دیگر نیستند) و نیز در مورد بعضی از اموال منقول مثل خودرو و موتورسیکلت و سهام با نام شرکتها وجود سند رسمی ضرورت دارد. تنظیم سند رسمی در این موارد تعهد طبیعی و منطقی فروشنده و مالک قبل است. در صورتی که فروشنده با میل خود به هر بهانه ای اقدام به تنظیم سند رسمی نکند خریدار میتواند الزام وی را به تنظیم سند رسمی از محاکم بخواهد.به این دعوا و خواسته اصطلاحاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی گفته میشود.در ادامه به نکات مهمی در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و نیز نمونه یک پرونده عملی و موفق که توسط دفتر وکالت ما انجام شده، اشاره میشود.

نکات مهم الزام به تنظیم سند ملک      

1- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول، در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح می شود.

2- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل 3/5 درصد ارزش منطقه ای ملک است.

3- برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه ای املاک براساس ویژگیهای ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک عرض و گذار و ویژگیهای این چنینی محاسبه می شود و هر چند که به ظاهر از قواعد و مولفه های خاصی پیروی میکنند ولی کاملاً بستگی به سلیقه مدیر دفتر دارد. (در حال حاضر دفاتر خدمات قضایی)

4- بهتر است خواهان هم زمان با طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی خواسته های تکمیلی دیگر خود را هم مطرح کند مثل اینکه در خصوص سند آپارتمان الزام خوانده به تنظیم اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست کنند.

5- براساس یک نظر از سوی حقوقدانان خواهان فقط در صورتی می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند که برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی و ملموس داشته باشد و کسی که مبایعه نامه کتبی ندارد در این دعوا موفق نیست به عبارت دیگر بسیاری از محاکم دعوی الزام به تنظیم سند و اثبات به مالکیت را قابل جمع نمی دانند.

6- مطابق ماده 22 قانون ثبت معاملات غیر منقول لزوما باید ثبت شده باشد و ارائه سند عادی و درخواست آثار مالکانه با سند عادی ممکن نیست و به تعبیر قانونگذار اسناد عادی در مراجع دولتی پذیرفته نمی شود.

7- آنچه گفته شد در مورد بیع عین معین و اموال موجود است و مالی که به وجود نیامده و در واقع موضوع قرارداد تعهد به واگذاری مالی است که در حال حاضر موجود نیست. مثل قررداد پیش فروش آپارتمان مشمول مقررات مخصوصی می شود که باید به آنها مراجعه نمود، مثل قانون پیش فروش آپارتمان.

وکیل جعل اسناد در تهران

جعل اسناد

یکی از عوامل مهم تنظیم روابط مختلف افراد جامعه با یکدیگر اسنادی که مردم به آن ها اعتماد دارند و اگر این اعتماد و اطمینان افراد جامعه نسبت به اسناد تنظیمی‌ سلب شود، امنیت و نظم اجتماعی و روابط اجتماعی آن جامعه با اخلال روبرو خواهد شد . بنابراین حفظ و رعایت صحت محتوای آن ها جهت جلب اعتماد عمومی‌ لازم و ضرورت دارد. از این روست که به مسئله جعل اسناد پرداخته می شود. Continue reading “وکیل جعل اسناد در تهران”

جعل اسناد

برای دریافت مشاوره تخصصی می توانید هم اکنون با وکیل متخصص دعاوی جعل اسناد در موسسه حقوقی دادآوران نستوه در ارتباط باشید.

همانطور که در فوق نیز گفتیم؛ ابتدا می بایست بدانید جعل و اقسام جعل کدام است، بعد از آنکه به طور کوتاه و کلی با بزه جعل و اقسام آن آشنا شدیم در خصوص موضوع اصلی این مطلب به بررسی و گفت و گو خواهیم پرداخت.

بزه جعل نیز مانند سایر جرائم دارای سه رکن مادی، قانونی و روانی می باشد. در حال حاضر رکن قانون بزه جعل ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات است. این ماده می گوید: (ساختن نوشته یا سند یا ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیر رسمی خراشیدن  یا تراشیدن یا قلم بردن یا الحاق یا محو یا اثبات یا سیاه کردن یا تقدم یا تاخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی الصاق نوشته ای به نوشته دیگر یا به کار بردن مهر دیگری بدون اجازه صاحب آن و نظایر اینها به قصد تقلب).

البته این ماده تعریف دقیقی از جرم جعل ارائه نمی دهد و صرفا به بیان برخی از مصادیق جرم جعل اشاره دارد. در ادامه سعی داریم با ذکر مثال به توضیح کوتاهی از موارد مذکور در این ماده بپردازیم.

الف .  ساختن نوشته یا سند: منظور ساختن سندی یا نوشته ای به صورت غیر واقعی می باشد، که قابلیت به اشتباه انداختن اشخاص و اضرار به غیر در جامعه را داراست.

ب . ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیر رسمی: برای مثال، شخص الف اقدام به ساختن مهر شرکت ب می نماید و آن را بدون اجازه شرکت در ذیل قراردادی درج  می کند. یا در مثال دیگر، شخص الف امضای شخص دیگری را در ذیل قرارداد یا ذیل رسید مالی مربوط به شخص صاحب امضاء  درج می کند. توجه نمایید، تمامی این اقدامات بدون هماهنگی با شخص صاحب مهر یا امضاء و به قصد اضرار به وی و سایر اشخاص انجام می گیرد.

پ . خراشیدن یا تراشیدن: در این مورد شخص جاعل برخی از عبارات یا کلمات یک سند یا نوشته را با خراشیدن و تراشیدن در راستای اهداف خود یا شخص مدنظرش دچار تغییر می کند. برای مثال، در یک وصیت نامه کلمه  حسین را تبدیل به حسن می کند.

ت. قلم بردن: منظور این است، جاعل بر روی عبارت یک سند یا نوشته خط بطلان می کشد. و از این طریق موجب به وجود آمدن تغییراتی در سند یا نوشته می گردد.

ث . الحاق:  منظور الحاق و اضافه کردن کلمه یا عبارتی به سند و نوشته می باشد. برای مثال شخص جاعل به مبلغ مندرج بر روی چک یک صفر اضافه می نماید.

ج . محو: در این مورد شخص جاعل با استفاده از مواد شیمیایی و سایر ابزارها اقدام به محو و حذف برخی کلمات یا عبارات مندرج بر روی سند می کند. برای مثال، مهر بطلان و بی اعتباری بر روی شناسنامه را محو می نماید.

چ . اثبات: منظور این است، جاعل تغییراتی در سند به وجود می آورد تا سند را از حالت بطلان و بی اعتباری خارج و به آن اعتبار و جنبه اثباتی ببخشد.

ح . سیاه کردن: منظور سیاه کردن و از بین بردن برخی از کلمات یا عبارات مندرج بر روی سند خواهد رود.

خ . تاخیر یا تقدیم تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی: برای نمونه شخص جاعل در تاریخ سر رسید چک دست برده و به نوعی آن را دچار تقدم یا تاخر نسبت به تاریخ واقعی خود می کند.

د . الصاق نوشته ای به نوشته دیگر: منظور این است، شخص جاعل با استفاده از ابزارهای رایانه ای یا غیره نوشته ای را به نوشته دیگر متصل کرده به نوعی که خروجی کار را به عنوان نوشته و سندی واحد جلوه دهد.

در بند پیش دانستیم؛ منظور از جعل چیست، حال باید دید اقسام جعل کدام است؟

از حیثی جعل می تواند مادی یا مفادی باشد. منظور از جعل مادی دست بردن در ساختار یا همان شکل و ظاهر سند است. و منظور از جعل مادی تغییر در مفاد و محتوای سند خواهد بود. جعل مفادی بر خلاف  جعل مادی از سوی مامورین رسمی و تنظیم کننده سند قابل تحقق می باشد. برای مثال، شخص بازپرس بر خلاف اظهارات متهم در صورت جلسه بازپرسی می نویسد: (اتهام وارده را قبول دارم!).

همچنین از طرفی دیگر جعل می تواند در سند رسمی یا عادی محقق شود. برای مثال، دست بردن در یک مبایعنامه عادی از مصادیق جعل در سند عادی و دست بردن در یک سند رسمی نظیر شناسنامه یا گواهینامه رانندگی از مصادیق جعل در سند رسمی محسوب می شود.

منظور از وکیل تخصصی در پرونده های جعل اسناد چیست؟

در وهله اول سعی کنید وکیل خود را از بین وکلای رسمی عضو کانون وکلای دادگستری انتخاب نمایید. چرا که کانون وکلای دادگستری  قدیمی ترین و مستقل ترین نهاد در حوزه دفاع از حقوق حقه مردم در دادگستری و کشورمان می باشد. همچنین، وکلای عضو کانون وکلای دادگستری از نخبگان  جامعه حقوقی کشور به حساب آمده که پس از گذراندن دوره های سخت و سنگین تئوری و عملی به عنوان وکیل پایه یک دادگستری به عضویت کانون وکلای دادگستری در می آیند. شما می توانید، به منظور بهره مندی از خدمات حقوقی و تخصصی گروه وکلای نستوه در حوزه پرونده های مربوط به جعل اسناد از طریق راه های ارتباطی معرفی شده در این صفحه تماس بگیرید.

گروه وکلای نستوه با بهره گیری از وکلای مجرب و متخصص عضو کانون وکلای دادگستری مرکز همواره آماده و مشتاق است تا به عنوان وکیل یا مشاور در تمامی پرونده های حقوقی یا کیفری در کنارتان باشد.

وکیل دعاوی شهرداری

چنانچه شخصی بخواهد در خارج از قلمرو محدوده قانونی شهر عملیات ساختمانی و یا تاسیسات عمومی وخدماتی احئداث ناید باید مجوز قانونی اخذ نماید والا توسط فرمانداری یابخشداری موضوع در کمیسیون ماده ۹۹ شهرداری مطرح و کمیسیون به تخلفات رسیدگی می نماید.

اعضای این کمیسیون عبارتند از:

نماینده وزارت کشور

نماینده قوه قضائیه

نماینده وزارت مسکن و شهرسازی

توجه د اشته باشید این کمیسیون در استانداری تشکیل می شود.

تصمیمات این کمیسیون به دو صورت رای بر قلع بنا واخذ جریمه معالد۵۰ تا ۷۰ درصد قیمت روز اعیانی خواهد بود.

باید دانست آرا این کمیسیون قطعی ولازم اجرا است لکن معترض می تواند شکایت خود را به دیوان عدالت اداری تقدیم نماید.

کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری

پرداخت عوارض از اصول غیر قابل انکار زندگی شهریاست این کمیسیون بر این مبنا است که هر گونه اختلاف را بین پرداخت کننده عوارض و شهرداری بر طرف نماید.

وکیل اثبات حق

تخلفات ساختمانی ماده صد رادر یک نگاه می توان اینگونه تقسیم بندی نمود

۱- احداث بنا بدون پروانه خواه با رعایت اصول بهداشتی و فنی وشهری ویا بدون رعایت اصول بهداشتی وفنی وشهر ی.

۲- احداث بنا مازاد بر پروانه در اراضی مسکونی یا تجاری یا اداری وخدماتی وصنعتی.

۳- عدم احداث پارکینگ ویاغیر قابل استفاده بدون پارکینگ بدون قابلی ت اصلاح ان

۴- تجاوز به معابر شهر وعدم رعایت استحکام بنا وعدم رعایت اصول فنی شهرسازی .

۵- احداث بنا بر خلاف مفاد پروانه در اراضی مسکونی یا تجاری یا صنعتی یا اداری

۶- احداث بالکن در مغازه

۷- تغییر کاربری از مسکونی به تجاری یا اداری

۸- حفاری و اقدام عمرانی بر خلاف اصول وضوابط شهرسازی

۹- تغییر کاربری از فضای سبز به مسکونی ی ا تجاری یا اداری

۱۰- احداث بنا مازاد بر تراکم

۱۱- تغییر کاربری انباری به مسکونی یا تجاری

۱۲- تغییر کاربری تبدیل پیلوت به انباری و یا تجاری یا اداری

۱۳- کاهش پاسیو تبدیل به مسکونی

۱۴- عدم رعایت ارتفاع در اماکن تجاری یا پیلوت

۱۵- تفکیک ساختمان بر خلاف پروانه وتبدیل آن به قطعات زیر حد نصاب شهری ویا احداث دیوار حائل.

در اینموارد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیونی که بنام کمیسیون ماده صد شناخته می شود که مرکب از نماینده وزارت کشور وقوه قضائیه یکی از اعضاء شورای شهر است مطرح می شود و به ذینفع اخطار داده می شود تا ظرف ۱۰ روز پاسخ خود را کتبا به کمیسیون ارسال نماید.

کمیسیون ظرف یکماه پس از پایان مهلت کمیسیون با حضور نماینده شهرداری وارد رسیدگی می شود اتخاذ تصمیم می نماید.شهرداری مکلف است در اینموارد از ادامه ساخت وساز جلوگیری بعمل آورد .

چنانچه تصمیم کمیسیون دائر بر تخریب تمام یا قسمتی از ساختمان باشد مهلتی دو ماه تعیین می کند .

شهرداری این تصمیم را به مالک ابلاغ می نماید واگر مالک اقدام ننمود شهرداری راساً اقدام وهزینه را از مالک وصول خواهد نمود.

کمیسیون در صورتی که بنای زاید بر مساحت زیربنا در حوزه مسکونی باشد می تواند در صورت عدم ضرروت قلع بنا جریمه ای متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده محاسبه ووصول نماید

جریمه مذکور نباید از حداقل یک دوم کمتر واز ۳برابر ارزش معاملاتی ساختمان(درمورداملاک با استفاده تجاری و اداری وصنعتی این حداقل ۲بربروحداکثر ۴ برابر است) برای هرمتر مکعب اضافه تر باشد.

اگر مالک از اجرای رای جریمه امتناع نماید در اینصورت شهردایر پرونده را مجدداً به کمیسیون ارجاع وتقاضای صدور رای بر تخریب را می نماید.وکمیسیون نیز رای بر تخریب صادرخواهد کرد .

چنانچه بنای احداثی بدون پروانه باشد هنگامی که اصول شهرسازی وفنی وبهداشتی رعایت شده است کمیسیون رای به اخذ جریمه ای به ازای هر متر مربع بنای احداثی بدون مجوز یک دهم ارزش معاملات ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی رای صادر نماید در اینصورت مجوز پایانکار نیز داده می شود.

در مورد عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن آن کمیسیون می تواند رای بر دریافت جریمه متناسب با موقعیت محلی واستفاده از فضای پارکینگ حداقل یک برابر وحداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بیم رفه پارکینگ صادر نماید .

در مورد تجاوز به معابر نیز مالکی موظف هستند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان وطرحهای مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنمایند .

با ید توجه داشت آرا صادره از سوی کمیسیون ماه صد شهرداری پس از ابلاغ ۱۰ قابل اعتراض در کمیسیون دیگری با اعضای جدید خواهد بود .رای کمیسیون اخیر الذکر قطعی است.

قابل ذکر است ملاک وماخذ تعیین جرائم ساختمانی زمان وقوع تخلف است نا زمان صدور رای یا زمان طرح پرونده در کمیسیون یا وصول جرائم.

چنانچه ذینفع باز به نظر کمیسیون ها اعتراض داشته باشد باید به دیوان عدالت اداری مراجعه نماید و این در صورتی است که شهرداری به اجرای رای صادره ادامه خواهد داد مگر از سوی دیوان عدالت اداری رای مبنی بر دستور موقت صادر شده باشد.

کمیسیون تبصره ۲ بند۳ماده ۹۹مستقر در شهرداری

چنانچه شخصی بخواهد در خارج از قلمرو محدوده قانونی شهر عملیات ساختمانی و یا تاسیسات عمومی وخدماتی احئداث ناید باید مجوز قانونی اخذ نماید والا توسط فرمانداری یابخشداری موضوع در کمیسیون ماده ۹۹ شهرداری مطرح و کمیسیون به تخلفات رسیدگی می نماید.

 

نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی است؛ اعم از اینکه، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه‌نامه (سند فروش ( بنامیم.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است. هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.

این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است. موضوع مهم، این است که سند مورد نظر، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد.

به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.

در روند عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است.

حال اگر یکی از طرفین معامله  از تعهدات خود سر باز زند چه اتفاقی می‌افتد؟ در این فرض، مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است، آشکار می‌شود و متعهدله می‌تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد. محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، حکم خود را صادر می‌کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی است و حتی مرگ متعهد نیز نمی‌تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل می‌شود و در صورت امتناع آنها، دادگاه می‌تواند الزام آنها به تنظیم سند را بخواهد.

برخی موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد.

در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند. همچنین در مواردی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام کند. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان‌پذیر نیست؛ چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونا متعلق به وی نبوده است.

نمیدانید کدام وکیل در مشهد تخصص کافی برای پیگیری پرونده شم|

ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌کند «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.» نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.

بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که  از آثار حکم الزام  به تنظیم سند نخواهد بود.

 ضمانت اجرای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار

طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی:

متعاملین به تمامی نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون، از عقد حاصل می‌شود، ملزم هستند. فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۴۶، ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود.

بنابراین به نظر می‌رسد، در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مبیع، سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود.

اما باید توجه داشت، در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که اگر فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد که در این صورت، به فروشنده اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند، یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد.

مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام بپردازد.

 

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند

  • احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح می‌کند و حکم به انتقال می‌دهد.)
  • احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: به عنوان مثال، در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.
  • احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک.
  • احراز انجام معامله و قرارداد، از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.
  • احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.
  • تحقیق درباره مورد معامله، اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی، با حفظ حقوق مرتهن یا بازداشت ‌کننده مقدم، حکم به الزام به انتقال داده شود.
  • توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین: هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است.
  • انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.

بایسته‌های دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول

  • وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.
  • تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش‌بینی شده باشد.)
  • گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار اخذ شده باشد.
  • اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.
  • عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.
  • در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.
  • مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.
  • دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، تسلیم شود.

وکیل اثبات حق

اثبات ادعا چگونه است ؟

وقتی کسی علیه دیگری در دادسرای کیفری شکایت می کند یا به دادگاه عمومی دادخواست حقوقی می دهد. در بیان حقوقی دعوایی اقامه کرده است.

به  طرح کننده شکایت در دادسرا و دادگاه مدعی می گویند که وظیفه اثبات ادعایش نزد قاضی بر عهده خود اوست. البته مدعی نمی تواند از هر دلیلی برای اثبات ادعا استفاده کند و تنها دلایل و مدارکی که در قانون مشخص شده اند مورد قبول دادگاه هستند .

بنابراین ملاحظه می‌شود که نه تنها خواهان یا مدعی باید با استناد به دلیل ادعای خود را ثابت کنند، بلکه خوانده یا مدعی‌علیه نیز در مقام دفاع از خویش باید از ادله‌ای که دادگاه آن را تایید می‌کند، استفاده کنند.

تحت همین عنوان رسیدگی به دلایل در قانون آیین دادرسی مدنی در ابتدا از اقرار و سپس از اسناد و بعد از آن از گواهی و امارات و بلاخره از سوگند یاد کرده است.

مطابق آیین دادرسی مراجع دادگستری هر کس ادعایی می کند باید آن را ثابت کند. روش و دلایلی که می توان با آن ادعایی را ثابت کرد در دعاوی کیفری و حقوقی تا حدی متفاوت است. به همین دلیل هنگامی که قصد اثبات ادعا را داریم باید به نوع دعوا برای ارائه دلیل دقت کنیم.

ادله اثبات دعوی در امور حقوقی

دعاوی حقوقی دعاوی هستند که در دادگاه عمومی مطرح می شوند و بیشتر مربوط به مسائل خسارت و جبران آن است. در واقع در دعوای حقوقی به جرایم و مجازات ها رسیدگی نمی شود. بنابراین طبق قانون آیین دادرسی مدنی  برای اثبات دعوی در دادگاههای حقوقی ۵ اتلیه در نظر گرفته شده است.

  1. اقرار :

    اقرار یعنی شخصی موضوعی را که به نفع دیگری و به ضرر خودش باشد را بیان می‌کند که در اقرار طرف دیگر نیاز به اثبات و ارائه دلیل و مدرک دیگری ندارد.

    اقرار ممکن است کتبی باشد. در ذیل دادخواست، یا لایحه یا اسنادی که به دادگاه ارائه می شود به عمل آید ممکن است شفاهی باشد. در مذاکره در دادگاه به عمل آید.

  2. سند :

    سند از جمله مهمترین دلیل برای اثبات ادعا در دعوای حقوقی سند می باشد. سند دلیلی از پیش فراهم آمده است. هر نوشته ای است که قابل استناد باشد و دادگاه آن را به عنوان دلیلی برای اثبات ادعا بپذیرد.

     

    سند رسمی ، سند عادی

    در دعاوی حقوقی هم سند رسمی می‌تواند دعوا را اثبات نماید و هم سند عادی

    طبق ماده ١٢٨٧ قانون مدنی سند رسمی سندی است. که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماموران رسمی در حدود صلاحیت آنها تنظیم شده باشد در غیر این صورت سند عادی تلقی میشود.

  3. شهادت :

    اگر به دو روش اقرار و ارائه سند نتوان ادعا را ثابت کرد ، می توان از شاهدان خواست تا شهادت بدهند.

    شاهد شخصی است که درباره موضوع مورد دعوی است ، مستقیم یا غیر مستقیم چیزی دیده یا شنیده باشد، درواقع شاهد موضوع مورد دعوی باشد.  گواهی گواهان با سوگند صورت میگیرد.

    طبق ماذه ٢٣٠ قانون آیین دادرسی مدنی  دعاوی از جمله طلاق و اقسام آن و دعاوی غیر مالی مانند بلوغ ، وکالت  وصیت و…. گواهی دو مرد.

    در دعاوی مالی  مانند معاملات، دین، ثمن مبیع و .… گواهی دو مرد یا یک مرد و دو زن لازم است.

    اظهارات گواهان باید عینا در صورت‌مجلس قید شود و تشخیص ارزش و تاثیر گواهی با دادگاه است.

    هر یک از اصحاب دعوا می توانند گواهان طرف مقابل خود را با ذکر علت جرح نمایند به این معنا که نسبت به شاهد و شرایط و صلاحیت وی ایراد نمایند.

  4. امارات قضایی :

    الف) معاینه محل و تحقیق محلی: در صورتی که یکی از دو طرف دعوا به اطلاعات اهل محل استناد کند. حتی اگر نامی از از اهالی محل که اطلاعات مورد نظر را دارند نبرد. دادگاه دستور تحقیق محلی صادر می کند تا بازید از محل و تحقیقات محلی صورت بگیرد.

    اطلاعات حاصل از تحقیق و معاینه محل از امارات قضایی میباشد که موجب علم یا اطمینان قاضی دادگاه یا موثر در آن باشد.

    اگر قرار معاینه محل و تحقیق محلی به درخواست یکی از اصحاب دعوی باشد عدم آماده سازی وسیله اجرای قرار معاینه محل یا تحقیق محلی توسط شخصی که متقاضی این قرار میباشد موجب خروج از عداد دلایل وی میشود. و اگر این قرار به دستور دادگاه باشد و دادگاه اجرای قرار را لازم بداند تهیه وسایل اجرا از وظایف خواهان در مرحله بدوی و تجدیدنظرخواه در مرحله تجدیدنظرخواهی میباشد.

    در صورتی عدم تهیه وسایل اگر دادگاه نتواند بدونه اجرای قرار معاینه محل و تحقیق محلی و نتیجه ای که از آن حاصل می شود. رای صادر نماید در مرحله بدوی دادخواست ابطال می شود. و در مرحله تجدیدنظر تجدیدنظرخواهی متوقف میشود اما مانع اجرای رای بدوی نمیگردد.

     

    ب) دادگاه میتواند راسا یا به درخواست هریک از اصحاب دعوا قرار ارجاع به امر کارشناسی را صادر نماید.

    هرگاه موضوع دعوی جنبه فنی و تخصصی داشته باشد موضوع به کارشناسی ارجاع میشود البته دادگاه مکلف به پیروی از نظر کارشناس نمیباشد.

    در صورتی که ارجاع به امر کارشناسی به درخواست اصحاب دعوی باشد پرداخت هزینه کارشناس برعهده شخص متقاضی میباشد و در صورتی که قرار کارشناسی به نظر دادگاه باشد و دادگاه نتواند بدون انجام کارشناسی انشاء رای نماید. پرداخت هزینه کارشناس در مرحله بدوی برعهده خواهان دعوی و در مرحله تجدیدنظر بر عهده تجدیدنظرخواه میباشد.

    برای اجرای امر به کارشناسی دادگاه با رعایت کمیت و کیفیت کار هزینه کارشناسی تعیین خواهد کرد و در صورتی که بعد از اظهار نظر کارشناس معلوم شد که حق الزحمه تعیینی مناسب نبوده است. دادگاه مقدار آن به طور قطعی تعیین و دستور وصول آن را میدهد.

    در صورتی که دادگاه نتواند بدون نظر کارشناس رای صادر نماید، و هزینه کارشناسی پرداخت نشود ، در مرحله بدوی دادخواست ابطال خواهد شد و در مرحله تجدیدنظر تجدیدنظرخواهی متوقف ولی مانع اجرای رای بدوی نمیشود.

    بعد از آنکه کارشناس نظر خود را اعلام و به دادگاه تقدیم نمود. به اصحاب دعوی ابلاغ میشود تا ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مرجعه کنند و نظر کارشناس را ملاحظه نمایند و طرفین حق دارند به نظر کارشناسی اعتراض کنند.

عدم اشتغال به تحصیل زوجه

 

در صورت اعتراض به نظر کارشناس و قابل قبول بودن اعتراض ، موضوع دعوی دوباره به کارشناسی ارجاع خواهد شد و اینبار هیئت سه نفره کارشناسی اظهار نظر خواهند نمود و در صورتی ایراد به نظر هیئت سه نفره و قبول اعتراض ، هیئت پنج نفره کارشناسی تعیین خواهد شد.

  1. سوگند  :

    قسم یا سوگند کم کاربرد ترین دلیل برای اثبات دعوی است و بیشتر به منظور پایان دادن به اختلاف از آن استفاده می شود. در واقع هر زمان که مدعی دلایل کافی برای اثبات ادعای خود نداشته باشد و طرف مقابل هم ادعای مدعی را رد کند. مدعی می تواند از طرف مقابل بخواهد که سوگند بخورد که حقیقت را می گوید.

    مطابق ماده ٢٧٠ قانون آیین دادرسی مدنی در صورتی که صدور حکم دادگاه منوط به سوگند شرعی باشد. دادگاه به درخواست متقاضی قرار اتیان سوگند صادر خواهد کرد.

    الف) سوگند بتی: سوگند بتی زمانی مورد تمسک قرار می گیرد ، که هیچ دلیلی برای اثبات ادعا وجود ندارد. این سوگند توسط خواهان درخواست می شود، سوگند بتی هم می تواند دعوای مالی را ثابت کند و هم دعوای غیر مالی.

    ب) سوگند تکمیلی: سوگند تکمیلی زمانی مورد تمسک است که بینه ناقص باشد مانند آنکه در دعوای مالی در صورتی که گواه یک نفر مرد باشد میتواند با سوگند ادعا را ثابت کرد.

    بنابراین تنها در دعوای مالی از سوگند تکمیلی استفاده میشود.

    ج) سوگند استظهاری: این سوگند زمانی مورد تمسک است که متعهد فوت کرده و دعوا علیه ورثه وی مطرح گردیده و مدعی برای اثبات ادعای خویش علاوه بر دلایل ابرازی خویش لازم است از سوگند نیز استفاده میکند، که هم در دعوای مالی مورد استفاده است هم در دعوای غیر مالی

    در صورت امتناع خواهان از سوگند دعوای وی رد خواهد شد حق وی ساقط میشود.

    هیچ سوگندی قابل توکیل نمیباشد ولی قبول یا ردسوگند قابل توکیل است.

ادله اثبات دعوی در امور کیفری

منظور از دعاوی کیفری  دعاوی ای است که در نتیجه وقوع یک جرم در دادسرا مطرح می شوند و شاکی خواستار مجازات مجرم است. برای اثبات جرم در دعاوی کیفری به 4 دلیل می توان استناد کرد :

  1. اقرار :اقرار در امور کیفری این گونه است که شخص ارتکاب جرم از طرف خودش را اعلام می کند .

 

شهادت :

شهادت در امور کیفری به این معنی است که کسی غیر از دو طرف دعوی رخ دادن یا ندادن جرم توسط متهم یا هر موضوع دیگر مرتبط با جرم را در دادگاه بیان کند.

  1. قسم :قسم در امور کیفری به معنای این است که کسی که قسم می خورد خدا را گواه می گیرد که حقیقت را می گوید. البته ادای قسم در دعاوی کیفری شرایطی دارد که باید رعایت شود.
  2. علم قاضی :علم قاضی یعنی اینکه قاضی بر اساس یک سری مستندات درباره دعوا مطرح شده یقین پیدا می کند و می تواند براساس آنها حکم دهد . از جمله مواردی که باعث علم قاضی می شود نظر کارشناس ، تحقیقات محلی ، اظهارات مطلع و گزارش ضابطان دادگستری مانند پلیس و نیروهای بسیج است . یعنی اطلاعات حاصل از این موارد مانند گزارش بسیج یا نیروهای پلیس علم قاضی محسوب می شود و قاضی می تواند بر اساس آن حکم دهد .

طلب خود را چگونه وصول کنیم؟

مطالبه چک از طریق اجرای ثبت

– توجه داشته باشید جهت مطالبه وجه به استناد سند عادی اگر پرداخت دین بدون سر رسید است یعنی تاریخ پرداخت مشخص نگردیده، الزاماً قبل از اقامه دعوی، پرداخت دین را بوسیله اظهارنامه از مدیون بخواهید و پس از گذشت مهلت و عدم پرداخت دین توسط مدیون، اقدام به اقامه دعوی نمائید.

– در خصوص خسارت تاخیر تادیه اسناد عادی، قانونگذار صرفاً از زمانی که طلبکار مبلغ دین را مطالبه نموده وی را مستحق دریافت خسارت می داند، پس اگر طلبکار قبل از دادخواست و طی اظهارنامه رسمی و یا دلیلی قطعی دیگری مطالبه طلب ننموده باشد، دادگاه تاریخ ثبت دادخواست را مبنای محاسبه شروع خسارت تاخیر تادیه در نظر گرفته ولو آنکه اصل دین چندین سال قبل بر عهده مدیون قرار گرفته باشد.

مطالبه چک و سفته – وکیل در مشهد

ارکان دعوی مطالبه وجه به استناد سند عادی

۱ – مستند بودن طلب به سند :

اولین رکن این دعوی، وجود سند یا مدرکی که دلالت بر مطالبات خواهان نماید. مانند رسید دریافت وجه، فاکتور فروش، فیش واریزی، رسید کارت به کارت، داشتن دو شاهد مبنی بر طلبکار بودن خواهان، اقرار خوانده

۲ – سر رسید شدن بدهی و رسیدن:

موعد پرداخت وجه و خودداری کردن بدهکار از پرداخت وجه و اثبات مطالبه از ناحیه بدهکار.

۳ – حال و منجز بودن طلب :

دومین رکن برای طرح دعوی مطالبه طلب؛ حال و منجز بودن طلب است؛ بنابراین، خواهان نمی‌تواند تا زمانی که سررسید طلب نرسیده یا پرداخت طلب معلق و مشروط به چیزی است و هنوز محقق نشده است آن را مطالبه کند.

۴ – عدم سقوط طلب موضوع دعوی :

پرداخت طلب از سوی بدهکار یک تعهد مالی محسوب می‌شود. این تعهد ممکن است به دلایلی که ماده ۲۶۴ قانون مدنی از بین برود در این صورت دعوی مطالبه وجه به استناد سند عادی قابلیت طرح نخواهد داشت و در صورت طرح با حکم بر بطلان دعوی مواجه خواهد شد. مانند وفا به عهد، اقاله، ابرا، تهاتر.

نحوه مطالبه سفته

تفاوت مطالبه وجه چک و سفته با اسناد عادی

۱ – وجود چک و یا سفته در اختیار هر شخص باشد، دلیل وجود دین و اماره ای بر مدیونیت صادر کننده آن می باشد. بدین ترتیب که دارنده چک صرفاً وجه آن را مطالبه می‌کند و نیازی به هیچ دلیلی در جهت اثبات وجود طلب ندارد، اما در خصوص مطالبه وجه به استناد رسید و یا فاکتور عادی، طلبکار می بایست علت وجود دین را نیز اثبات نمایند.

زیرا در مقام دفاع بدهکار در اکثر موارد منکر وجود بدهی است و رسید را ساختگی یا از روی اجبار می داند و یا حتی مدعی پرداخت وجه آن می شود و یا در خصوص مطالبه وجه فاکتور طلبکار می بایست تحویل کالای مربوط به فاکتور را در دادگاه اثبات نماید، زیرا بدون تحویل کالا امکان مطالبه وجه آن که همان ثمن ( مبلغ ) معامله می باشد میسر نیست.

۲ – رسید عادی و فاکتور فروش قابلیت نقل و انتقال ندارند، لیکن اسناد تجاری مانند چک و سفته قابل نقل و انتقال می باشند.

به عبارتی چک در اختیار هر شخصی قرار گیرد دارنده می‌تواند ادعای طلب نماید و مبلغ آن را از صادرکننده مطالبه نماید، لیکن رسید عادی صرفاً فی مابین طلبکار و بدهکار قابلیت استناد داشته و اشخاص ثالث نمی‌توانند وجه ان را مطالبه نماید، مگر آنکه رسید به قائم مقامی به آنها منتقل شود مانند آنکه پدری فوت نماید و فرزندان متوفی به استناد قائم مقامی مبلغ مندرج در رسید را از بدهکار مطالبه نمایند.

۳ – یکی دیگر از ویژگی های متمایز کننده اسناد تجاری ( چک و سفته ) با سند عادی (رسید عادی و فاکتور فروش)، تامین خواسته می باشد در خصوص مطالبه وجه به استناد سند عادی، اشخاص در صورت پرداخت خسارت احتمالی می توانند از مزایای تامین خواسته و یا به عبارتی توقیف و دسترسی به اموال بدهکار بهره‌مند شوند.

محاکم مطابق شرایط موجود درصدی (۱۰ الی ۲۰ درصد) از مبلغ خواسته را به عنوان خسارت احتمالی از مدعی وجود دین و خواهان پرونده دریافت می نمایند و سپس مجوز توقیف اموال بدهکار را قبل از قطعیت حکم صادر می کنند. ولی در خصوص اسناد تجاری دارنده جهت توقیف اموال بدهکار نیازی به سپردن خسارت احتمالی ندارد.

۴ – در خصوص مطالبه طلب به استناد سند عادی اصل بر عدم تضامن است و لو آنکه زیر برگه رسید عادی امضاء متعلق به افراد دیگری نیز درج گردد، مگر آنکه به صراحت قید شود به غیر مدیون اصلی شخص دیگری پرداخت وجه رسید عادی را تضمین نموده است. ولی در چک و سفته صادر کننده چک، ظهرنویس، ضامن همگی در صورت امضا به صورت تضامنی مسئول پرداخت می باشند.

شکایت کیفری از چک

انواع مطالبه وجه

مطالبه وجه زمانی به کار می رود که فردی طلبی از دیگری دارد اما بدهکار علی رغم تعیین مهلت، نتوانسته و یا به عمد وجه را پرداخت نکرده است. بنابراین، طلبکار از راه قانونی و مراجعه به مراجع قضایی یا ثبتی می خواهد وجه خود به دست آورد.

 مطالبه وجه ممکن است بر اساس یکی از موارد زیر صورت بگیرد :

۱ – مطالبه وجه بر اساس رسید :

در این مورد طلبکار با ارائه رسیدی که به امضای بدهکار رسیده، طلب خود را مطالبه می نماید.

۲ – مطالبه وجه براساس فاکتور فروش :

در این مورد طلبکار با ارائه فاکتور فروشی که به امضای خریدار رسیده، طلب خود را مطالبه می نماید.

۳ – مطالبه وجه بر اساس قرارداد و تعهدات مالی :

در این مورد طلبکار با ارائه قراردادی که با بدهکار دارد از جمله قراردادهای فروش، ساخت و اجاره، طلب خود را مطالبه می نماید.

۴- مطالبه وجه بر اساس چک :

در این مورد طلبکار به موجب چک برگشتی که از بدهکار دارد، وجه چک و طلب خود را مطالبه می نماید.

۵ – مطالبه وجه بر اساس سفته :

در این مورد طلبکار با واخواست سفته و یا بدون آن مبادرت به مطالبه وجه سفته و طلب خود می نماید.

۶ – مطالبه وجه بر اساس وجه دستی پرداختی در حضور شاهد :

در این مورد طلبکار با ارائه استشهادیه و استناد به شهادت شهود طلب خود را مطالبه می نماید.

۷ – مطالبه وجه بر اساس واریز وجه به حساب و یا کارت بانکی :

در این مورد طلبکار وجهی را که به حساب و یا کارت بدهکار واریز نموده است را با ارائه پرینت بانکی و استعلام از بانک، طلب خود را مطالبه می نماید.

شکایت حقوقی از چک

نحوه رسیدگی دادخواست مطالبه وجه :

پس از تنظیم دادخواست مطالبه وجه، در تهران و مراکز استان ها با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و در سایر شهرها، به دفاتر دادگاه های عمومی حقوقی، نسبت به ثبت دادخواست اقدام می نماییم.

هزینه دادرسی معادل دعاوی مالی در دعوای مطالبه وجه پرداخت می شود و دردعاوی مطالبه وجه که خواسته آنها کمتر از دویست میلیون ریال می باشد، دادخواست به شورای حل اختلاف تقدیم می شود.

پس از ثبت دادخواست در دفتر دادگاه یا شورای حل اختلاف، دستور تعیین وقت رسیدگی در صورت تکمیل بودن دادخواست توسط ریاست دادگاه صادر می شود. با رسیدن وقت رسیدگی و حضور طرفین و استماع اظهارات طرفین دادگاه در صورت اعلام ختم رسیدگی پس از جلسه اقدام به صدور رای می نماید.

ثبت نکاح 

در آخر و در رابطه با مطالبه وجه این نکته را باید در نظر داشته که ادارات ثبت و دفاتر دادگاهها از ابلاغ اظهارنامه هایی که حاوی مطالب خلاف اخلاق و خارج از نزاکت باشد خودداری می نماید.

ازجمله اقداماتی که می توان در بعضی موارد مربوط به مطالبه وجه التزام در قراردادها قبل از اقامه دعوا انجام داد تامین دلیل است.

در پرونده مطروحه با توجه به شروط ضمن عقد و عدم تحویل به موقع مورد معامله و عدم توجه متعهد به اظهارنامه ارسالی ازسوی متعهدله در راستای اخذ دلیل برای دادگاه که مورد معامله درمهلت مقرر تحویل نشده و همچنان شرایط تحویل آن مهیا نمی باشد اقدام به اخذ تامین دلیل شده است.

به موجب قسمت اخیر ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی در امور مدنی در مطالبه وجه مقصود از تامین فقط ملاحظه و صورت برداری ازدلایل، قرائن و امارات موجود می باشد که درآینده ممکن است متعذر یا متعسر از ارائه آن شد.

تامین دلیل یک درخواست است که درحال حاضر به موجب دادخواست تقدیم مرجع ذیصلاح می‌گردد.

تامین دلیل برای حفظ آن است و به هیچ وجه موجد حق نیست. هم چنین قابل ایراد و جرح (شهود) پس از تامین و بررسی و خدشه می باشد.

بنا بر بند ب از ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف مصوب سال ۸۷، تامین دلیل در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار گرفته است که مانند سایر اقدامات این شورا مجانی و بدون هزینه دادرسی رسیدگی میگردد.

البته این معافیت شامل هزینه کارشناس نمیگردد. همچنین چنانچه امر مورد کارشناسی تخصصی نباشد ممکن است بوسیله مدیر دفتر، کارمندان یا اعضای شورای حل صورت پذیرد. قبول استماع شهادت شهود نیز میتواند جز مصادیق تامین دلیل قرار گیرد. در صورت فوری نبودن تامین دلیل قانون دادرس را ملزم به تامین فوری دلیل ننموده است.

همچنین اجرای فوری قرار در صورت داشتن فوریت بدون حضور (احضار قبلی) خوانده امکان پذیر است.

بیست روز بعد از تسلیم اظهارنامه برای اخذ نتیجه به همین مرجع تقدیمی مراجعه می نماییم ممکن است در یک مرجع قضایی دایره اظهارنامه وجود داشته باشد که در این صورت محل تسلیم اظهارنامه و اخذ جوابیه آنجا خواهد بود.

1- بررسی و تعیین اینکه موضوع تأمین دلیل در محدوده کدام یک از مجتمع های قضایی واقع است.

2- تهیه برگ دادخواست از اوراق مجتمع قضایی مربوط.

3- تنظیم دادخواست بر روی فرم مخصوص به تعداد خواندگان بعلاوه یک نسخه.

4- تهیه فتوکپی از هریک از اوراقی که می خواهید به آنها استناد کنید به تعداد خواندگان بعلاوه یک نسخه.

5- مراجعه به قسمت تطبیق اسناد مجتمع قضایی مربوط و گواهی کردن برابری فتوکپی با اصل و یا دفاتر اسناد رسمی.

6- مراجعه به تمبر فروشی مجتمع و الصاق تمبر هزینه دادرسی به دادخواست و تمبر تصدیق به فتوکپی‌ها. با توجه به اینکه تامین دلیل در صلاحیت شورای حل اختلاف قرارگرفته است و نظربه ماده ۲۴ قانون شوراهای حل اختلاف درحال حاضر پنجاه هزار ریال هزینه دادرسی می باشد که می بایست تمبرآن ابطال والصاق گردد.

7- در این مرحله باید از مسئول ثبت بخواهید که چون موضوع تأمین دلیلی است و فوریت دارد، دادخواست را فورا به مسئول ارجاع برساند البته اگر کارتان فوریت ندارد این تقاضا لازم نیست.

8- ارجاع پرونده به یکی از شعب شورای حل اختلاف.

9- مراجعه به شعبه مربوطه و گرفتن کلاسه پرونده، در این قسمت هم اگر کارتان فوری است باید از مدیر دفتر شورای حل اختلاف بخواهید که پرونده را برای صدور قرار تأمین دلیل به نظر رئیس شورا برساند.

10- پس از صدور قرار تأمین دلیل با مدیر دفتر شورای حل اختلاف برای رفتن به محل هماهنگی می‌کنید. مدیر دفتر  شورای حل اختلاف با کارشناس (در صورتیکه تأمین دلیل توام با کارشناسی باشد) برای حضور در محل هماهنگی خواهد کرد. در این مرحله باید دستمزد کارشناس را که شورای حل اختلاف تعیین می کند به صندوق دادگستری پرداخت و رسید پرداخت را ضمیمه پرونده کند.

11- مراجعه به محل همراه مدیر دفتر و کارشناس.

12- انجام تأمین دلیل در این مرحله دقت کنید که هیچ چیز نادیده و نانوشته نماند. اگر مدیر دفتر و یا کارشناس به چیزی توجه نداشتتند، باید نظر ایشان را به مطلب مورد نظر جلب کنید تا در صورتجلسه تأمین دلیل یا نظر کارشناس نوشته شود.

13- مراجعه به محل شورای حل اختلاف ممکن است کارشناس اعلام کند که نظریه را بعدا خواهد داد.

14- مراجعه مجدد به دفتر شورا (پس از چند روز که نظر کارشناس واصل شد) و اخذ فتوکپی مصدق صورتجلسه تأمین دلیل ر و نظریه کارشناس. این صورتجلسه و نظریه و همچنین خود پرونده تأمین دلیل می تواند بعدها مستند دعوا شما قرار گیرد و از دلایل که تأمین کرده اید برای اثبات ادعای خود استفاده کنید.

افراز املاک مشاع چیست؟

افراز املاک مشاع

افراز در لغت به معنای جدا کردن می باشد. مشاع نیز به مالی گفته می شود که مشترک بین دو یا چند نفر باشد. مال مشاع ممکن است منقول و یا غیر منقول(ملک) باشد.

چنانچه مالکان و شرکا مال مشاع قصد جدا نمودن سهم مال مشاع خویش  را داشته باشند ، چنانچه مال مشاع آن ها ملک باشد بایستی درخواست افراز ملک مشاع را مطرح نمایند که در این صورت چنانچه ملک مورد نظر قابلیت افراز را دارا باشد، افراز می گردد و هر مالک صاحب سهم مجزایی از ملک مشاع می گردد.

و هر نوع تصرفی که بخواهد، می تواند در آن بنماید در حالیکه تا زمانی که ملک، مشاع و مشترک بین شرکاست، هرشریک نسبت به تصرفات مادی در مال مشاع، نیاز به کسب تکلیف از سایر شرکا را دارد.

چراکه همه شرکا مال مشاع در جزء به جزء مال مشاع شریک می باشند اما پس از افراز ملک مشاع، هر شریک می تواند هر گونه تصرفی در ملک مورد نظر خویش بنماید.

مرجع رسیدگی به افراز املاک مشاع

درخواست افراز املاک مشاع را در دو مرجع می توان طرح نمود.

1- دادگاه عمومی محل وقوع ملک

دادگاه عمومی محل وقوع ملک در 3 مورد صالح به رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاع می باشد که عبارتند از:

  • چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد.
  • چنانچه بین مالکان و شرکا درخواست کننده افراز املاک مشاع، فرد غائب یا محجوری وجود داشته باشد.
  • درصورتی که بخشی از املاک مشاع از یک پلاک ثبتی مجهول المالک باشد

 نکته:

لازم به ذکر است که مجهول المالک بودن ملک مشاع، به معنای نداشتن مالک نیست، بلکه ملک مزبور دارای مالک می باشد اما مالک درخواست ثبت ننموده است.

مالیات بر اجاره چگونه محاسبه می شود؟

دعوی لازم به فروش سرقفلی مشاع

2- اداره ثبت

اداره ثبت محل وقوع ملک مرجع صالح به رسیدگی به درخواست افراز نسبت به املاک مشاعی است که جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته است.

نحوه افراز ملک مشاع در دادگاه عمومی حقوقی

درخواست افراز املاک مشاع در محاکم عمومی حقوقی بایستی به وسیله دادخواست انجام گیرد.

لازم است که متقاضی افراز، دادخواست افراز ملک مشاع را به طرفیت کلیه مالکان و شرکا املاک مشاع به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید.

 

سوال: آیا نسبت به مالی که در رهن است می توان درخواست افراز مطرح نمود؟

پاسخ به این سوال مثبت می باشد. نسبت به املاکی که در رهن است نیز امکان درخواست افراز، امکان پذیر است اما پس از افراز قسمتی از مال که متعلق به راهن می باشد همچنان در رهن مرتهن باقی می ماند و افراز از این نظر تاثیری در رهن نخواهد داشت.

 

نحوه افراز املاک مشاع در اداره ثبت

اداره ثبت مرجعی جهت درخواست افراز املاک مشاع می باشد. البته اداره ثبت به درخواست افراز املاک مشاعی که جریان ثبت آن ها خاتمه نیافته است رسیدگی می نماید و چنانچه جریان ثبتی ملکی خاتمه یافته باشد، مرجع رسیدگی دادگاه عمومی حقوقی می باشد.

مراحل ارائه درخواست افراز املاک مشاع در اداره ثبت بدین نحو است:

مرحله اول: متقاضی افراز املاک مشاع باید تقاضای خود را در اداره ثبت محل وقوع ملک ثبت نماید.

مرحله دوم: درخواست افراز املاک مشاع به نماینده اداره ثبت جهت بررسی ارسال می گردد.

مرحله سوم: نماینده اداره ثبت، وضعیت ملک مشاع را از  هر نظر و در خصوص اینکه ملک قابلیت افراز دارد یا خیر، مورد بررسی قرار می دهد و مراتب بررسی خود را طی گزارشی به اداره ثبت ارائه می دهد.

مرحله چهارم: اداره ثبت پس از بررسی گزارش نمانده ثبت، تصمیم مقتضی می گیرد که ممکن است به قبول و یا رد درخواست افراز املاک مشاع بینجامد. چنانچه درخواست افراز املاک مشاع از جانب اداره ثبت رد شود، مراتب رد درخواست به مالکان و شرکای مال مشاع ابلاغ می گردد.

مرحله پنجم: در صورتی که اداره ثبت با افراز املاک مشاع موافق باشد، یک روز را جهت معاینه محل تعیین و به متقاضی درخواست افراز اطلاع می دهد و پرونده ملک مشاع را جهت تهیه اخطار لازم و همچنین دعوت از شرکای مال مشاع به نقشه بردار ارجاع می نماید.

مرحله پنجم: نقشه بردار روز و ساعتی را جهت حضور مالکان و شرکای مال مشاع معین و به آن ها جهت حضور در محل ملک مشاع ابلاغ می نماید. لازم به ذکر است که عدم حضور هر کدام از شرکا ملک مشاع، مانع  انجام عملیات  افراز ملک مشاع نمی باشد.

مرحله ششم: نقشه بردار در روز تعیین شده نقشه ملک مشاع مورد نظر را تعیین می نماید.

مرحله هفتم: نماینده اداره ثبت با توجه به نقشه ارائه شده از طرف نقشه بردار، صورت جلسه افراز ملک مشاع را تنظیم می نماید و قطعات افراز شده را در سهم هر مالک قرار می دهد.

مرحله هشتم: اقدامات انجام شده در صورت جلسه افراز به امضای نماینده اداره ثبت، نقشه بردار و متقاضی افراز ملک مشاع می رسد و سپس به اداره ثبت ارسال می گردد.

مرحله نهم: مسئول اداره ثبت صورت جلسه ارسالی را ازحیث تطبیق حدود و مشخصات قطعات افراز شده و… مورد بررسی قرار می دهد و در نهایت تصمیم خود را در مورد افراز ملک مشاعی در ذیل صورت جلسه عنوان می نماید.

مرحله دهم: تصمیم اتخاذ شده ازناحیه اداره ثبت به همراه یک نسخه فتوکپی از نقشه و همچنین صورت جلسه افراز در اخطاری به کلیه مالکان مال مشاع ابلاغ می گردد.

مرحله یازدهم: مالکان و شرکا مال مشاع پس از ابلاغ اداره ثبت، چنانچه به تصمیم اداره ثبت در مورد افراز مال مشاع معترض نباشند، می توانند درخواست ثبت ملک افراز شده را بنماید که در این مواقع نماینده ثبت با توجه به صورت جلسه افراز، پیش نویس سند مالکیت قطعات افراز شده ملک مشاع را تهیه می نماید.

 مرحله دوازدهم: در این مرحله متصدی دفتر املاک بایستی سند اولیه ملک مشاع را ابطال نماید و برای ملک افراز شده سند جدیدی تحریر نماید و النهایه مراتب ابطال سند سابق ملک مشاع را به صورت بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ نماید.

مدارک لازم برای افراز ملک مشاع

  • کارت ملی متقاضی افراز ملک مشاع، جهت احراز هویت و نام سایر شرکا ملک مشاع
  • ارائه مدارک لازم دال بر مالکیت مال مشاع
  • ارائه درخواست به صورت کتبی مبنی بر افراز ملک مشاع

 

هزینه افراز املاک مشاع

در مورد هزینه افراز املاک مشاع قانون گذار در ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع چنین آورده است:

“هزینه تفکیک مقرر در ماده 150 قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک در موقع
اجرای تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت‌خواهد شد.”

ماده مزبور گویای این نکته است که هزینه افراز ملک مشاع، برابر با هزینه تفکیک مال مشاع است که هزینه مزبور به وسیله واحد ثبتی مشخص می گردد و در زمان افراز توسط واحد ثبتی دریافت می شود.

 

ملک غیر قابل افراز

اگرچه قانون این حق را به صاحبان ملک مشاع اعطا نموده است که نسبت به افراز و جدا نمودن سهم خویش از ملک مشاع درخواست بدهند اما گاهی نیز به خاطر وجود شرایطی درخواست افراز ملک مشاع غیر ممکن می گردد.این موارد عبارتند از:

  1. چنانچه تقسیم ملک مشاع به موجب قانون ممنوع اعلام شده باشد.
  2. چنانچه تقسیم ملک مشاع سبب از مالیت افتادن مال مشاع گردد تقسیم ممنوع است .
  3. شرکا ملک مشاع در ضمن عقد لازمی، تقسیم ملک مشاع را بر خود منع کرده باشند.
  4. ملک وقفی اگر چه بین موقوف علیهم مشاع است اما تقسیم ملک وقفی فی ما بین موقوف علیهم ممنوع است.
  5. چنانچه ملک مشاع دارای سند مالکیت معارض باشد افراز آن ممنوع است و تا زمانی که نسبت به مالکیت معارض ملک، تعیین تکلیف نشود امکان افراز چنین ملکی وجود ندارد.

 

تعیین تکلیف ملک غیر قابل افراز

چنانچه ملکی که درخواست افراز آن شده است غیر قابل افراز شناخته شود، مستند به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع به فروش می رسد و وجوه حاصل از فروش فی مابین شرکا تقسیم می گردد.

 

لزوم مشاوره حقوقی پیش از طرح درخواست افراز املاک مشاع

مشاوره حقوقی پیش از هر موضوع حقوقی، مسلما با توجه به عدم آگاهی عمومی در باب مسائل حقوقی بی شک می تواند رسیدن به نتیجه مطلوب را تا حد بالایی افزایش دهد و بدین وسیله در زمان و هزینه نیز تا میزان بالایی صرفه جویی گردد.

افزاز املاک مشاع یکی از مسائل حقوقی است که در طرح آن بایستی دقت کافی به عمل بیاید چرا که آنچه در وهله نخست اهمیت قرار دارد این است که ملکی که درخواست افراز آن می گردد مالک معارض نداشته باشد و یا افراز آن ممنوع نباشد و مواردی که شاید عامه افراد از آن ها مطلع نباشند. از این رو بهتر است در افراز املاک مشاع حتما با مشاور حقوقی متخصص ملکی مشورت و هم فکری لازم به عمل آید و چه بهتر است که موضوع به وکیل متخصص ملکی سپرده شود تا با اشرافی که بر قوانین  دارد بتواند نتیجه مطلوب را به شما ارائه دهد.

بالا