شماره وکیل تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به 

چیست؟

انتقال مالکیت یک ملک می‌تواند از طریق دو نوع سند صورت پذیرد، سند عادی و سند رسمی، به موجب ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی  یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. به موجب ماده 1288 قانون مدنی اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب می‌شوند. در قوانین موضوعه ایران، اسناد رسمی دارای اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی می‌باشند و نمی‌توان نسبت به آن‌ها ادعای انکار و تردید مطرح کرد و برای از اعتبار انداختن آن باید جعلی بودن آن اثبات گردد یا آن که اثبات شود سند واجد ویژگی‌های مذکور در ماده 1287 نمی‌باشد.

در صورتی که تمایل داشته باشید، می توانید از مجموعه حقوقی آریا  وکیل مناسب تنظیم سند رسمی را درخواست کنید. ما به شما زبده ترین وکیل ها را در شهر مشهد معرفی می کنیم. برای دسترسی به اطلاعات تماس با ما کلیک کنید…

با وجود برتری سند رسمی نسبت به سند عادی خصوصاً در زمینه انتقال مالکیت اموال، همواره انتقال مالکیت با سند رسمی انجام نمی‌شود بلکه در بسیاری از موارد و بنا به شرایط، طی یک سند عادی مالکیت ملک را واگذار می‌شود و در مقابلش بهای آن پرداخته می‌شود. با این حال، هر مالکی نیاز دارد تا با اخذ سند رسمی، مالکیت خویش بر مال خود را استوار سازد و از مزایای آن بهره‌مند شود. بنابراین حتی اگر در یک سند عادی قید نشده باشد، که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت می‌باشد، این تکلیف بر عهده او می باشد. در واقع تنظیم سند رسمی انتقال تعهدی مازاد بر انتقال مالکیت نیست و اگر به موجب عقدی ولو شفاهی فردی از مالی را از کسی بخرد، می‌تواند از وی بخواهد که سند رسمی این انتقال را تنظیم نماید. با این حال؛ فرض نوشته حاضر وقتی است که انتقال به وسیله یک سند عادی مکتوب شده باشد و به امضای طرفین رسیده باشد. در این موقعیت، اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع ورزد، خریدار پیش از آن که ادعای مالکیت نماید، می‌بایست مطالبه تنظیم سند رسمی را مطرح نماید و به این ترتیب پس از آن که تحقق انتقال مالکیت به وسیله سند عادی نزد دادگاه روشن شد، از دادگاه بخواهد که فروشنده را ملزم به تهیه سند رسمی نماید تا وی بتواند رسماً مالک مالی شود که خریداری کرده است. بنابراین خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، در واقع خواسته‌ای است که بر مبنای سندی عادی که مفاد آن قابل اثبات باشد، صورت می پذیرد و در آن الزام فروشنده به انجام تعهد قانونی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از دادگاه خواسته می شود.

الزام به تنظیم سند رسمی

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه مراحلی دارد ؟

مرحله اول: دو حالت برای چنین دعوایی وجود دارد: 1- خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص نموده باشند. 2- خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص ننموده باشند.

در فرض اول، خواهان تنظیم سند رسمی، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است.

در فرض دوم، خریدار می‌بایست ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود. در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد. با این حال باید در نظر داشت در فرض فوق دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند که عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مال مندرج در سند عادی، از طریق سند رسمی متداول باشد.

در واقع تعهد قانونی فروشنده به تنظیم سند رسمی محدود به مواردی است که انتقال مالکیت مال موضوع معامله به موجب سند رسمی عرفاً رواج داشته باشد یا قانون برای اثبات مالکیت بر آن مال به خصوص سند رسمی را اقتضا نماید.

مرحله دوم در فرضی که فروشنده مالک رسمی مال باشد[1]، خریدار پس از دریافت گواهی عدم حضور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم می نماید و از این جا خریدار خواهان تنظیم سند رسمی و فروشنده خوانده این دعوا خواهد بود.

دادگاه محل وقوع ملک، دادگاه صالح به رسیدگی برای این دعوا خواهد بود، همچنین از لحاظ عملی توصیه می‌شود که ضمن طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارائه شود، تا خوانده نتواند با فروش ملک به شخص ثالث دعوا را موضوعاً منتفی کند.

دادگاه چه اقداماتی را جهت الزام به تنظیم سند رسمی انجام می‌دهد؟

دادگاه برای آن که بر مبنای سند عادی؛ خوانده را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید، ابتدا می‌بایست صحت تحقق انتقال مالکیت را احراز کند. از همین رو دادگاه اولاً احراز می‌نماید که خوانده مالک رسمی مال باشد. دوماً احراز می‌نماید که خوانده اهلیت فروش مال را داشته باشد. سوماً احراز می‌نماید که خواهان تعهدات مقرر در سند عادی را انجام داده است و پرداخت‌ها یا شروط قراردادی که بر عهده خواهان برای دریافت مالکیت ملک بوده است توسط وی انجام شده است. چهارم احراز می‌نماید که هزینه تنظیم سند رسمی چه میزان است و بر عهده کدام یک از طرفین است. در این میان دادگاه می تواند عندالاقتضا موارد دیگری را نیز در نظر بگیرد مثلا سابقه تصرفات قانونی ملک را استخراج کند یا برای روشن شدن متصرفات ملک قرار معاینه محل صادر نماید. بدیهی است در صورتی که نسبت به سند عادی تردید یا انکاری از جانب خوانده مطرح شود، خواهان ابتدا و پیش از این مراحل باید صحت سندی عادی را به ادله یا شواهد دیگر اثبات نماید. همچنین ممکن است دادگاه در صحت سند عادی تردید کند و با ذکر موارد تردید رسیدگی را منوط به اثبات صحت سند عادی از جانب خواهان نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک

مالکیت در بسیاری از مواقع تنها با وجود سند رسمی مستقر می شود.در خصوص معاملات املاک و اموال غیر منقول ذاتی (اموالی که ذاتاً قابل نقل انتقال از مکانی به مکان دیگر نیستند) و نیز در مورد بعضی از اموال منقول مثل خودرو و موتورسیکلت و سهام با نام شرکتها وجود سند رسمی ضرورت دارد. تنظیم سند رسمی در این موارد تعهد طبیعی و منطقی فروشنده و مالک قبل است. در صورتی که فروشنده با میل خود به هر بهانه ای اقدام به تنظیم سند رسمی نکند خریدار میتواند الزام وی را به تنظیم سند رسمی از محاکم بخواهد.به این دعوا و خواسته اصطلاحاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی گفته میشود.در ادامه به نکات مهمی در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و نیز نمونه یک پرونده عملی و موفق که توسط دفتر وکالت ما انجام شده، اشاره میشود.

مزایای بهره گیری از وکیل در دادخواست الزام به تنظیم به سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که پیچیدگی‌های مخصوص به خود را دارد. خوانده ممکن است مال را به وثیقه نزد شخص ثالثی سپرده باشد و حتی آن را فروخته باشد که این امر در کیفیت طرح خواسته موثر است. فروض متعددی بر این دعوا وارد است که هر کدام نیاز به وکیل دادگستری مجرب را تقویت خواهد نمود، اما بدون این فروض متعدد و در عادی ترین حالت (هم فروشنده مالک رسمی باشد و هم مال به شخص دیگری فروخته یا رهن داده نشده است) طرح چنین دعوایی مستلزم استفاده از خدمات وکیل پایه یک دادگستری می‌باشد چرا که اولاً می‌بایست یک سند عادی با تمام مفاد آن نزد دادگاه اثبات شود و دوماً انجام تعهدات خواهان می بایست احراز گردد تا به این وسیله دادگاه حکمی قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر نماید.

نکات مهم الزام به تنظیم سند ملک      

1- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول، در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح می شود.

2- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل 3/5 درصد ارزش منطقه ای ملک است.

3- برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه ای املاک براساس ویژگیهای ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک عرض و گذار و ویژگیهای این چنینی محاسبه می شود و هر چند که به ظاهر از قواعد و مولفه های خاصی پیروی میکنند ولی کاملاً بستگی به سلیقه مدیر دفتر دارد. (در حال حاضر دفاتر خدمات قضایی)

4- بهتر است خواهان هم زمان با طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی خواسته های تکمیلی دیگر خود را هم مطرح کند مثل اینکه در خصوص سند آپارتمان الزام خوانده به تنظیم اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست کنند.

5- براساس یک نظر از سوی حقوقدانان خواهان فقط در صورتی می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند که برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی و ملموس داشته باشد و کسی که مبایعه نامه کتبی ندارد در این دعوا موفق نیست به عبارت دیگر بسیاری از محاکم دعوی الزام به تنظیم سند و اثبات به مالکیت را قابل جمع نمی دانند.

6- مطابق ماده 22 قانون ثبت معاملات غیر منقول لزوما باید ثبت شده باشد و ارائه سند عادی و درخواست آثار مالکانه با سند عادی ممکن نیست و به تعبیر قانونگذار اسناد عادی در مراجع دولتی پذیرفته نمی شود.

7- آنچه گفته شد در مورد بیع عین معین و اموال موجود است و مالی که به وجود نیامده و در واقع موضوع قرارداد تعهد به واگذاری مالی است که در حال حاضر موجود نیست. مثل قررداد پیش فروش آپارتمان مشمول مقررات مخصوصی می شود که باید به آنها مراجعه نمود، مثل قانون پیش فروش آپارتمان.

شماره بهترین وکیل جعل سند

جعل سند

جرم جعل سند و استفاده از سند جعلی،احکام جعل سند هم در مقررات آیین دادرسی و هم در مقررات قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) آمده است و مواد 219 الی 222 قانون آیین دادرسی مدنی به جعل حقوقی اشاره دارد.در قانون، جعل و قلب (تقلب) و تزویر معانی نزدیک و شبیه به هم دارند و در مقررات مشابهی مورد بررسی قرار گرفته اند. بسته به قصد متقاضی و شاکی و خواهان و اینکه مجازات جعل کننده سند را بخواهد یا باطل شدن سند و یا هر دو را، باید حسب مورد اقدام مناسب حقوقی یا کیفری یا هر دو انتخاب شود. در این خصوص توصیه میشود قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص جعل اسناد و دعاوی کیفری مشورت شود.

Continue reading “شماره بهترین وکیل جعل سند”

بهترین وکیل تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

انتقال مالکیت یک ملک می‌تواند از طریق دو نوع سند صورت پذیرد، سند عادی و سند رسمی، به موجب ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی  یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. به موجب ماده 1288 قانون مدنی اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب می‌شوند. در قوانین موضوعه ایران، اسناد رسمی دارای اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی می‌باشند و نمی‌توان نسبت به آن‌ها ادعای انکار و تردید مطرح کرد و برای از اعتبار انداختن آن باید جعلی بودن آن اثبات گردد یا آن که اثبات شود سند واجد ویژگی‌های مذکور در ماده 1287 نمی‌باشد.

در صورتی که تمایل داشته باشید، می توانید از مجموعه حقوقی آریا  وکیل مناسب تنظیم سند رسمی را درخواست کنید. ما به شما زبده ترین وکیل ها را به سما معرفی می کنیم. برای دسترسی به اطلاعات تماس با ما کلیک کنید…

با وجود برتری سند رسمی نسبت به سند عادی خصوصاً در زمینه انتقال مالکیت اموال، همواره انتقال مالکیت با سند رسمی انجام نمی‌شود بلکه در بسیاری از موارد و بنا به شرایط، طی یک سند عادی مالکیت ملک را واگذار می‌شود و در مقابلش بهای آن پرداخته می‌شود. با این حال، هر مالکی نیاز دارد تا با اخذ سند رسمی، مالکیت خویش بر مال خود را استوار سازد و از مزایای آن بهره‌مند شود. بنابراین حتی اگر در یک سند عادی قید نشده باشد، که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت می‌باشد، این تکلیف بر عهده او می باشد. در واقع تنظیم سند رسمی انتقال تعهدی مازاد بر انتقال مالکیت نیست و اگر به موجب عقدی ولو شفاهی فردی از مالی را از کسی بخرد، می‌تواند از وی بخواهد که سند رسمی این انتقال را تنظیم نماید. با این حال؛ فرض نوشته حاضر وقتی است که انتقال به وسیله یک سند عادی مکتوب شده باشد و به امضای طرفین رسیده باشد. در این موقعیت، اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع ورزد، خریدار پیش از آن که ادعای مالکیت نماید، می‌بایست مطالبه تنظیم سند رسمی را مطرح نماید و به این ترتیب پس از آن که تحقق انتقال مالکیت به وسیله سند عادی نزد دادگاه روشن شد، از دادگاه بخواهد که فروشنده را ملزم به تهیه سند رسمی نماید تا وی بتواند رسماً مالک مالی شود که خریداری کرده است. بنابراین خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، در واقع خواسته‌ای است که بر مبنای سندی عادی که مفاد آن قابل اثبات باشد، صورت می پذیرد و در آن الزام فروشنده به انجام تعهد قانونی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از دادگاه خواسته می شود.

الزام به تنظیم سند رسمی

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه مراحلی دارد ؟

مرحله اول: دو حالت برای چنین دعوایی وجود دارد: 1- خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص نموده باشند. 2- خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص ننموده باشند.

در فرض اول، خواهان تنظیم سند رسمی، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است.

در فرض دوم، خریدار می‌بایست ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود. در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد. با این حال باید در نظر داشت در فرض فوق دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند که عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مال مندرج در سند عادی، از طریق سند رسمی متداول باشد.

در واقع تعهد قانونی فروشنده به تنظیم سند رسمی محدود به مواردی است که انتقال مالکیت مال موضوع معامله به موجب سند رسمی عرفاً رواج داشته باشد یا قانون برای اثبات مالکیت بر آن مال به خصوص سند رسمی را اقتضا نماید.

مرحله دوم در فرضی که فروشنده مالک رسمی مال باشد[1]، خریدار پس از دریافت گواهی عدم حضور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم می نماید و از این جا خریدار خواهان تنظیم سند رسمی و فروشنده خوانده این دعوا خواهد بود.

دادگاه محل وقوع ملک، دادگاه صالح به رسیدگی برای این دعوا خواهد بود، همچنین از لحاظ عملی توصیه می‌شود که ضمن طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارائه شود، تا خوانده نتواند با فروش ملک به شخص ثالث دعوا را موضوعاً منتفی کند.

دادگاه چه اقداماتی را جهت الزام به تنظیم سند رسمی انجام می‌دهد؟

دادگاه برای آن که بر مبنای سند عادی؛ خوانده را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید، ابتدا می‌بایست صحت تحقق انتقال مالکیت را احراز کند. از همین رو دادگاه اولاً احراز می‌نماید که خوانده مالک رسمی مال باشد. دوماً احراز می‌نماید که خوانده اهلیت فروش مال را داشته باشد. سوماً احراز می‌نماید که خواهان تعهدات مقرر در سند عادی را انجام داده است و پرداخت‌ها یا شروط قراردادی که بر عهده خواهان برای دریافت مالکیت ملک بوده است توسط وی انجام شده است. چهارم احراز می‌نماید که هزینه تنظیم سند رسمی چه میزان است و بر عهده کدام یک از طرفین است. در این میان دادگاه می تواند عندالاقتضا موارد دیگری را نیز در نظر بگیرد مثلا سابقه تصرفات قانونی ملک را استخراج کند یا برای روشن شدن متصرفات ملک قرار معاینه محل صادر نماید. بدیهی است در صورتی که نسبت به سند عادی تردید یا انکاری از جانب خوانده مطرح شود، خواهان ابتدا و پیش از این مراحل باید صحت سندی عادی را به ادله یا شواهد دیگر اثبات نماید. همچنین ممکن است دادگاه در صحت سند عادی تردید کند و با ذکر موارد تردید رسیدگی را منوط به اثبات صحت سند عادی از جانب خواهان نماید.

مزایای بهره گیری از وکیل در دادخواست الزام به تنظیم به سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که پیچیدگی‌های مخصوص به خود را دارد. خوانده ممکن است مال را به وثیقه نزد شخص ثالثی سپرده باشد و حتی آن را فروخته باشد که این امر در کیفیت طرح خواسته موثر است. فروض متعددی بر این دعوا وارد است که هر کدام نیاز به وکیل دادگستری مجرب را تقویت خواهد نمود، اما بدون این فروض متعدد و در عادی ترین حالت (هم فروشنده مالک رسمی باشد و هم مال به شخص دیگری فروخته یا رهن داده نشده است) طرح چنین دعوایی مستلزم استفاده از خدمات وکیل پایه یک دادگستری می‌باشد چرا که اولاً می‌بایست یک سند عادی با تمام مفاد آن نزد دادگاه اثبات شود و دوماً انجام تعهدات خواهان می بایست احراز گردد تا به این وسیله دادگاه حکمی قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک

مالکیت در بسیاری از مواقع تنها با وجود سند رسمی مستقر می شود.در خصوص معاملات املاک و اموال غیر منقول ذاتی (اموالی که ذاتاً قابل نقل انتقال از مکانی به مکان دیگر نیستند) و نیز در مورد بعضی از اموال منقول مثل خودرو و موتورسیکلت و سهام با نام شرکتها وجود سند رسمی ضرورت دارد. تنظیم سند رسمی در این موارد تعهد طبیعی و منطقی فروشنده و مالک قبل است. در صورتی که فروشنده با میل خود به هر بهانه ای اقدام به تنظیم سند رسمی نکند خریدار میتواند الزام وی را به تنظیم سند رسمی از محاکم بخواهد.به این دعوا و خواسته اصطلاحاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی گفته میشود.در ادامه به نکات مهمی در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و نیز نمونه یک پرونده عملی و موفق که توسط دفتر وکالت ما انجام شده، اشاره میشود.

نکات مهم الزام به تنظیم سند ملک      

1- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول، در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح می شود.

2- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل 3/5 درصد ارزش منطقه ای ملک است.

3- برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه ای املاک براساس ویژگیهای ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک عرض و گذار و ویژگیهای این چنینی محاسبه می شود و هر چند که به ظاهر از قواعد و مولفه های خاصی پیروی میکنند ولی کاملاً بستگی به سلیقه مدیر دفتر دارد. (در حال حاضر دفاتر خدمات قضایی)

4- بهتر است خواهان هم زمان با طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی خواسته های تکمیلی دیگر خود را هم مطرح کند مثل اینکه در خصوص سند آپارتمان الزام خوانده به تنظیم اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست کنند.

5- براساس یک نظر از سوی حقوقدانان خواهان فقط در صورتی می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند که برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی و ملموس داشته باشد و کسی که مبایعه نامه کتبی ندارد در این دعوا موفق نیست به عبارت دیگر بسیاری از محاکم دعوی الزام به تنظیم سند و اثبات به مالکیت را قابل جمع نمی دانند.

6- مطابق ماده 22 قانون ثبت معاملات غیر منقول لزوما باید ثبت شده باشد و ارائه سند عادی و درخواست آثار مالکانه با سند عادی ممکن نیست و به تعبیر قانونگذار اسناد عادی در مراجع دولتی پذیرفته نمی شود.

7- آنچه گفته شد در مورد بیع عین معین و اموال موجود است و مالی که به وجود نیامده و در واقع موضوع قرارداد تعهد به واگذاری مالی است که در حال حاضر موجود نیست. مثل قررداد پیش فروش آپارتمان مشمول مقررات مخصوصی می شود که باید به آنها مراجعه نمود، مثل قانون پیش فروش آپارتمان.

بهترین وکیل برای پیگیری جعل سند

جعل سند

جرم جعل سند و استفاده از سند جعلی،احکام جعل سند هم در مقررات آیین دادرسی و هم در مقررات قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) آمده است و مواد 219 الی 222 قانون آیین دادرسی مدنی به جعل حقوقی اشاره دارد.در قانون، جعل و قلب (تقلب) و تزویر معانی نزدیک و شبیه به هم دارند و در مقررات مشابهی مورد بررسی قرار گرفته اند. بسته به قصد متقاضی و شاکی و خواهان و اینکه مجازات جعل کننده سند را بخواهد یا باطل شدن سند و یا هر دو را، باید حسب مورد اقدام مناسب حقوقی یا کیفری یا هر دو انتخاب شود. در این خصوص توصیه میشود قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص جعل اسناد و دعاوی کیفری مشورت شود.

Continue reading “بهترین وکیل برای پیگیری جعل سند”

سند و قوانین مربوطه

وکیل سند در تهران

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در تهران

وکیل تنظیم سند در تهران

وکیل دعاوی سند در تهران
وکیل رفع مشکل سند در تهران

 

سند که یکی از ادله اثبات دعوی است به اسناد عادی و اسناد رسمی تقسیم گردیده است. علاوه بر آن، اسناد دیگری تحت عنوان « اسناد تجاری » در قانون تجارت آمده است که شامل اسناد بهادار و اسناد مالی است و شامل برات، چک و سفته می باشد؛ ولی بحث ما راجع به اسنادی است که در ارتباط با مسائل ثبتی هستند اسناد جمع سند است و به اوراقی گفته می شود که دارای ارزش مالی یا حقوقی هستند که در جهت اثبات امری، مورد استناد قرار می گیرند یا به موجب آن، اشخاص تعهد به امری می نمایند.

در ماده 1284 قانون مدنی سند را اینگونه بیان میکند « سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. »

قانون برای تنظیم سند رسمی، در ماده 1287 قانون مدنی، سه مرجع را معرفی نموده است:

1- اداره ثبت اسناد و املاک

2- دفاتر اسناد رسمی

3- در نزد مأمورین دولتی به لحاظ وظایف قانونی آنها و در حین انجام وظیفه.

دو مرجع اول نیازی به توضیح ندارند؛ اما در مورد مرجع سوم، فی المثل هنگامی که شخص در جلسه رسمی دادگاه و در نزد قاضی، به امری اقرار نماید، این اقرار ممکن است به ضرر اقرارکننده به کار رود و پس از اقرار و امضاء، صورتجلسه انکار وی پذیرفته نیست؛ اما اگر همین شخص در خارج از دادگاه و در نزد همان قاضی که در حال مرخصی است، به همان مطلب اقرار نماید، این اقرار رسمیت نداشته و قابل استناد به نحو فوق نیست. همچنین ممکن است سندی از نظر قانون مدنی، سند رسمی باشد؛ اما از نظر قانون ثبت، سند رسمی به آن گفته نشود؛ مانند شناسنامه که چون توسط مأمور ذیصلاح و مطابق مقررات صادر گردیده است، بنا بر تعریف قانون مدنی، سند رسمی است؛ ولی چون در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده است، در عرف ثبتی و از نظر قانون ثبت، به آن سند رسمی گفته نمی شود. پس اسنادی که در این سه مرجع تنظیم می گردند رسمی هستند و هر آن چه که غیر از این باشد عادی است. سند رسمی نسبت به طرفین، وراث و قائم مقام قانونی آنها معتبر است و ماده 1288 قانون مدنی در مورد اعتبار اسناد چنین می گوید: « مفاد سند در صورتی معتبر است که مخالف قوانین نباشد. »

دعوی ابطال نقل و انتقال سهام چه زمانی مطرح می شود؟

نقل و انتقال سهام با توجه به نوع  شرکت ها که سهامی باشد یا محدود یا تضامنی و یا تعاونی متفاوت است. چرا که با توجه به قانون تجارت ما با دو دسته از شرکت ها مواجه ایم، شرکت های اشخاص که شرکت های تضامنی و مختلط سهامی و نسبی از این دسته شرکت هاست و به شرکت هایی گفته می شوند که شخصیت اشخاص در آن ها دارای اعتبار است و به سهام و سرمایه اهمیت چندانی داده نمی شود و شرکت های سرمایه که در این شرکت ها آنچه که حائز اهمیت است سرمایه و سهام است و شخصیت اشخاص در این شرکت ها موضوعیت ندارد.

 نقل و انتقال سهام در شرکت های سهامی، که ممکن است سهام با نام و یا سهام بی نام باشد متفاوت است اما ممکن است پس از انقال سهام بنا به دلایلی دعوی باطل کردن نقل و انتقال سهام شرکت مطرح شود که این امر بدین جهت این است که نقل و انتقال سهام اعم از با نام و یا بی نام به درستی صورت نگرفته باشد.

در این مقاله ضمن تعریف سهام و چگونگی نقل و انتقال سهام در شرکت های مختلف به طرح دعوی ابطال نقل و انتقال سهام در شرکت سهامی، دعوی ابطال نقل و انتقال سهام در شرکت با مسئولیت محدود،  دعوی ابطال انتقال سهام در شرکت تضامنی و در نهایت دعوی ابطال انتقال سهام در شرکت تعاونی پرداخته می شود.

 

انواع ورشکستگی

سهام چیست؟

سهام به سرمایه شرکت گفته می شود که این سرمایه در شرکت های سهامی به قطعات مساوی به نام سهم تقسیم می گردد و دارندگان سهم در شرکت سهامی سهامدار نام دارند و اوراق سهام نیز به اوراقی گفته می شود که نماینده تعداد سهمی است که هر سهامدار در شرکت داراست.  در سایر شرکت ها به سهمی که افراد در شرکت بابت سرمایه گذاری می گذارند نیز سهم گفته می شود اما اعضای شرکت، با نام شرکا شناخته می شوند و سهم آن ها به سهم الشرکه معروف است.

سهم و یا سهام هر فرد در هر شرکتی قابل واگذاری است اما نقل و انتقال سهام در شرکت ها دارای تشریفات مخصوص به همان شرکت است که در صورت عدم انجام تشریفات امکان طرح دعوی باطل کردن سهام در محکمه وجود دارد.

 

ابطال نقل و انتقال سهام در شرکتهای تجاری 

دعوی ابطال نقل و انتقال سهام شرکت زمانی مطرح می گردد که فرد یا افرادی مدعی باشند که در انتقال سهام شرکت مراتب قانونی لازم لحاظ نشده است و از این رو برای باطل کردن نقل و انتقال سهام دادخواست بدهند.

در برخی از شرکت ها از جمله شرکت های تضامنی، نسبی، مختلط سهامی جهت نقل و انتقال سهام شرکت بایستی رضایت همه شرکا جلب گردد فلذا چنانچه نقل و انتقال سهام شرکت بدون رضایت سایر شرکا انجام گیرد شرکا می توانند برای باطل کردن نقل و انتقال سهام دادخواست بدهند و دعوی ابطال نقل و انتقال سهام را مطرح نمایند.

در نوع دیگری از شرکت ها از جمله شرکت های سهامی خاص نقل و انتقال سهام بایستی با مجوز از مجمع عمومی شرکت سهامی صورت گیرد که در صورتی که چنین اقدامی انجام نشود امکان طرح دعوی ابطال انتقال سهام شرکت وجود دارد و سهامداران  می توانند باطل کردن نقل و انتقال سهام شرکت را اینگونه درخواست نمایند.

 

1- دعوی ابطال نقل و انتقال سهام شرکت سهامی

شرکت های سهامی به شرکت هایی گفته می شود که سرمایه آن ها به قطعات مساوی به نام سهم تقسیم می گردد. شرکت های سهامی بر دو نوع است: شرکت سهامی عام و شرکت سهامی خاص.

سهام در شرکت های سهامی به چند دسته سهام تقسیم می گردد که نقل و انتقال سهام با توجه به نوع سهام در شرکت سهامی متفاوت است.

سهام در شرکت های سهامی تقسیم می گردد به:

  1. سهام با نام
  2. سهام بی نام

 

سهام با نام

سهام با نام به سهامی گفته می شود که مالک آن مشخص و معلوم است و نام سهامدار با نام، در دفتر ثبت سهام شرکت قید می گردد. و از این رو نقل و انتقال سهام با نام نیز دارای مراتبی است که بایستی رعایت گردد. اما آنچه مسلم است این است که در نقل و انتقال سهام با نام چنانچه مراتبی که لازمه انتقال است رعایت نگردد امکان ابطال نقل و انتقال سهام با نام وجود دارد اما لازم است که  در باطل کردن نقل و انتقال سهام نیز دلایل قابل قبولی ارائه شود.

نقل و انتقال سهام با نام در شرکت های سهامی مستند به ماده 40 لایحه قانون تجارت است که مقرر می دارد.

” انتقال سهام با نام باید در دفتر ثبت سهام شرکت به ثبت برسد و انتقال دهنده یا وکیل یا نماینده قانونی او باید انتقال را در دفتر مزبور امضاء‌کند.

در موردی که تمامی مبلغ اسمی سهم پرداخت نشده است نشانی کامل انتقال گیرنده نیز در دفتر ثبت سهام شرکت قید و به امضای انتقال گیرنده یا وکیل‌یا نماینده قانونی او رسیده و از نظر اجرای تعهدات ناشی از نقل و انتقال سهم معتبر خواهد بود. هر گونه تغییر اقامتگاه نیز باید به همان ترتیب به ثبت‌رسیده و امضاء شود. هر انتقالی که بدون رعایت شرایط فوق به عمل آید از نظر شرکت و اشخاص ثالث فاقد اعتبار است.”

همانطور که در سطر آخر ماده نیز آمده است چنانچه نقل و انتقال سهام با نام در شرکت سهامی دارای شرایط مقرر موجود در ماده نباشد در این صورت امکان طرح دعوی ابطال انتقال سهام وجود ندارد که در صورت اثبات این امر، رای بر باطل کردن نقل و انتقال سهام صورت می گیرد.

 

سهام بی نام

سهام بی نام به سهامی گفته می شود که نام دارنده سهام مشخص نیست و نقل و انتقال این نوع سهام با قبض و اقباض صورت می گیرد و نیازی به طی شدن روند انتقال سهام با نام وجود ندارد

نقل و انتقال سهام بی نام در شرکت سهامی با قبض و اقباض صورت می گیرد و تشریفات خاصی ندارد.

 

2- ابطال نقل و انتقال سهام در شرکت با مسئولیت محدود

شرکت با مسئولیت محدود جزء شرکت های اشخاص است که شخصیت شرکا در این نوع از شرکت ها حائز اهمیت است. نقل و انتقال سهام در این شرکت ها با موافقت  عده ای از شرکا بایستی باشد که لااقل سه چهارم سرمایه شرکت را دارا باشند و لازم به ذکر است که شرکای موافق به جز اینکه بایستی دارای 3 چهارم سرمایه شرکت باشند بایستی اکثریت عددی نیز داشته باشند و البته مهم تر از همه این است که انتقال سهام در شرکت با مسئولیت محدود حتما باید به موجب سند رسمی باشد در غیر این صورت با طرح دعوی ابطال نقل و انتقال سهام شرکت امکان باطل کردن نقل و انتقال سهام صورت گرفته وجود دارد.

 

3- ابطال نقل و انتقال سهام در شرکت تضامنی

شرکت تضامنی از شرکت های اشخاص است یعنی شخصیت شرکا در این شرکت ها واجد اهمیت است. نقل و انتقال سهام در شرکت های تضامنی مستند به ماده 123 قانون تجارت لازم است که با رضایت همه شرکا صورت گیرد بنابراین در صورتی که انتقال سهام با موافقت کلیه شرکا نباشد در این صورت امکان طرح دعوی ابطال نقل و انتقال سهام شرکت وجود دارد و بدین وسیله می توان باطل کردن سهام شرکت را درخواست نمود.

 

4- ابطال نقل و انتقال سهام در شرکت تعاونی

 نقل و انتقال سهام در شرکت های تعاونی ممکن است به صورت ارادی و یا به صورت غیر ارادی(قهری) باشد.

جهت انتقال ارادی سهام شرکت تعاونی بایستی نقل و انتقال سهام در دفتر ثبت سهام شرکت قید گردد و همینطور هیئت مدیره نیز بایستی موافقت خود را با نقل و انتقال سهام اعلام نماید. در شرکت های تعاونی انتقال سهم به غیر عضو امکان پذیر نیست.

جهت انتقال قهری سهام در شرکت تعاونی بدین صورت است که زمانی که عضو در شرکت تعاونی فوت نماید سهم وی به ورثه او می رسد و البته لازم به ذکر است که در صورتی که عضو جدید شرایط شرکت تعاونی را انجام ندهد در این صورت نقل و انتقال سهام امکان پذیر نیست.

بدیهی است که چنانچه نقل و انتقال سهام در شرکت تعاونی طبق شرایط مقرر انجام نگیرد در این صورت امکان طرح دعوی ابطال نقل و انتقال سهام شرکت تعاونی وجود دارد و بدین وسیله می توان باطل کردن نقل و انتقال سهام را درخواست نمود.

 

دادگاه رسیدگی کننده به دعوی ابطال نقل و انتقال سهام

یکی از سوالات پر تکرار که معمولا در همه دعاوی مطرح می گردد محل اقامه دعوی است چرا که اگر دعوی در دادگاه صالح طرح نگردد در این صورت دعوی مطروحه رد می گردد. از این رو دعوی باطل کردن نقل و انتقال سهام نیز چنانچه در دادگاه صالح طرح نشود با قرار عدم صلاحیت دادگاه مواجه می گردد از این رو بایستی دعوی ابطال نقل و انتقال سهام شرکت در دادگاه صالح مطرح گردد.

دعوی ابطال نقل و انتقال سهام شرکت  بایستی در دادگاه اقامتگاه خوانده اقامه گردد و چنانچه پس از طرح دعوی، برای محکمه احراز گردد که نقل و انتقال سهام به درستی صورت نگرفته است رای بر باطل کردن نقل و انتقال سهام می دهد و بدین صورت شخص انتقال گیرنده سهام می تواند مبلغی را که بابت نقل و انتقال سهام دریافت نموده است از شخص انتقال دهنده مطالبه نماید.

 

مشاوره حقوقی ابطال نقل و انتقال سهام

با توجه به توضیحاتی که گذشت این موضوع احراز گردید که نقل و انتقال سهام در شرکت های مختلف متفاوت است و بسته به نوع شرکت اگر مقررات و تشریفات نقل و انتقال در آن شرکت ها رعایت نگردد در این صورت برای افراد امکان طرح دعوی ابطال نقل و انتقال سهام شرکت ها وجود دارد و چنانچه مدارک لازم جهت این ادعا وجود داشته باشد در این صورت قاضی محکمه حکم به باطل کردن نقل و انتقال سهام می دهد.

لازم است که جهت جلوگیری از هر گونه طرح دعوی ابطال انتقال سهام پیش از هر نقل و انتقالی نسبت به سهام شرکت ها با وکیل تجاری و مشاور حقوقی متخصص تجاری یا یک وکیل پایه یک دادگستری مجرب، مشاوره و هم فکری لازم صورت گیرد.

مجازات رشوه دهنده در قانون ایران

رشوه به عنوان یکی از معضلات مهم در اجتماع می باشد و همیشه مورد بحث و بررسی قرار میگیرد در دنیای کنونی به علت پیچیدگی زندگی امروز و ماشینی شدن آن جرم رشوه و ارتشا هم مانند جرایم دیگر رشد داشته و جامعه را با مشکلات فراوانی روبه رو نموده است.رشوه به معنای کاری است که برای ضایع نمودن حق دیگران بکار می رود.

با گسترش جرائمی مانند کلاهبرداری و اختلاس و رشا و ارتشا در سالهای اول بعد از جنگ تحمیلی قانون گذار بر آن شد که برخی از مجازات ها را تشدید نماید ولی شورای نگهبان آن را تایید نکرد و این قانون در سال 1367با عنوان قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید.

ماده 3 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری راجع به جرم ارتشا می باشد همچنین مواد 588و 594 هم به این جرم اختصاص پیدا کرده است.رشا یا همان رشوه دادن به معنای دادن وجه یا مال و یا سند تسلیم وجه یا مال به ماموران دولتی یا سایر افرادی که در قانون آمده یا انجام معامله با قیمتی غیر واقعی و ارتشا یا رشوه گرفتن به معنی گرفتن وجه یا مال و یا سند تسلیم وجه یا مال از سوی ماموران دولتی یا کارکنان شاغل در نهادهای عمومی و سایر افرادی که در قانون آمده است.
نحوه شکایت کیفری رشوه
لازم به توضیح است که همه شکایت های کیفری را میتوان روی هر کاغذی نوشت و به مراجع قضایی تحویل داد و برعکس شکایت حقوقی که نیاز به تکمیل دادخواست در دفاتر خدمات قضایی می باشد در مورد پرونده های کیفری نیازی به تشریفات خاص نیست.پس بنا به توضیحاتی که ذکر شد برای طرح شکایت در مورد رشا و ارتشا هم میتوان شکوایه خود را در برگه نوشت و به دادسرا تحویل داد.

آیا تغییر سن ممنوع است؟

برای تنظیم شکوائیه در رشا و ارتشا دو نکته مهم وجود دارد

الف) شخصی شکایت کرده باشد(شاکی وجود داشته باشد) اینگونه جرائم با شکایت شاکی قابل پیگیری هستند و بلافاصله با تقدیم برگه شکوائیه به دادسرا تعقیب و تحقیقات آغاز می شود ولی با رضایت شاکی تعقیب کیفری از بین نمی رود زیرا این جرایم جنبه ی عمومی دارند. شخصی که شکایت میکند اهلیت داشته باشد .

به این معنا که شخص سن قانونی داشته باشد درصورتی که فرد دارای سن قانونی نباشد ولی یا قیم وی می تواند طرح شکایت کند.
نحوه رسیدگی به پرونده های مربوط به رشوه رسیدگی قضایی در دادگستری 3 مرحله دارد :
-1 طرح شکایت و شروع تحقیقات

2- رسیدگی در دادگاه بدوی

3- رسیدگی در دادگاه تجدید نظرمواردی که باید در شکواییه درج شود :نام و خانوادگی شاکینام پدر شاکینشانی دقیق شاکیموضوع شکایت با قید تاریخ و محل وقوع جرممقدار ضرر و زیان وارد شده به فرد شاکیتاریخ اعلام شکایتمشخصات کامل متهمذکر دلایلاسامی و مشخصات شهود در صورتی که وجود داشته باشد
دادگاه صالح برای صدور رای
بعد از اینکه شکایت مطرح شد تحقیقات مقدماتی از طریق دادسرا با کمک ضابطین دادگستری آغاز می شود و بعد از اتمام تحقیقات پرونده به دادگاه ارجاع میشود و دادگاه با بررسی شواهد و قرائن موجود در پرونده حکم نهایی را صادر میکند . حکم صادر شده از دادگاه تا 20 روز قابل تجدید نظر خواهی خواهد بود.
نکته مهم: اولین مرجع رسیدگی پرونده های کیفری دادسرا می باشد و دادسرا با شکایت شاکی ملزم به رسیدگی میباشد و حق ندارد از رسیدگی به هیچ پرونده ای امتناع کند

 

قابل گذشت بودن جرم رشا و ارتشا

در ماده 104 قانون مجازات اسلامی مصوب سال 1392 از قابل گذشت بودن جرم ارتشا حرفی به میان نیامده است .پیرو ماده103همین قانون جرم رشا و ارتشا (رشوه دادن و رشوه گرفتن) از جرایم غیر قابل گذشت هستند که باگذشت شاکی یا مدعی خصوصی روند پرونده متوقف نمی شود و تنها باعث تخفیف در مجازات می شود.

طبق ماده 25 قانون اصلاح پاره ای از قوانین دادگستری هر زمان که شاکی یا مدعی خصوصی در جرائمی که غیر قابل گذشت هستند بعد از قطعیت حکم از شکایت خود صرف نظر کند محکوم علیه میتواند به استرداد شکایت محکوم له استناد کند و از دادگاه صادر کننده رای تقاضای تخفیف مجازاتش را بنماید.

در این صورت دادگاه به درخواست محکوم علیه در وقت فوق العاده و با حضور دادستان به درخواست وی رسیدگی خواهد نمود و تا حدی که قانون مجاز بداندمجازات وی را کم میکند

مجازات رشوه دهنده و رشوه گیر

مطابق ماده 588 قانون مجازات اسلامی

هر کدام از داوران و یا ممیزان و کارشناسان اعم از اینکه توسط دادگاه تعیین شده باشند و یا توسط طرفین چنانچه در مقابل گرفتن وجه نقد و یا مال به نفع یکی از طرفین اظهار نظر کنند به حبس از 6 ماه تادوسال یا مجازات نقدی از 2 تا 12میلیون ریال محکوم خواهند شد و هر چه که گرفته است به عنوان مجازات به نفع دولت ضبط خواهد شد.

اگر قیمت مال کسب شده از 200هزار ریال تا یک میلیون ریال باشد مجازات برای مرتکب جرم 2تا 5 سال حبس و همچنین جزای نقدی معادل قیمت مال یا وجه بدست آمده و انفصال دائم از خدمات دولتی و تا74 ضربه شلاق خواهد بود و اگر مرتکب در مرتبه مدیر کل یا پایین تر باشد به انفصال موقت از 6ماه تا 3سال محکوم می شود.در صورتی که قیمت مال یا وجه مأخوذ بیش از یک میلیون ریال باشد .

مجازات مرتکب پنج تا ده سال حبس به علاوه جزای نقدی معادل قیمت مال یا وجه بدست آمده و انفصال دائم از خدمات دولتی و تا 74 ضربه شلاق خواهد بود و چنانچه مرتکب در مرتبه پایین تر از مدیر کل یا همطراز آن باشد بجای انفصال دائم به انفصال موقت از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد.

در صورتی که قاضی برای ارتشا مجازات بیشتری از مجازاتی که در قانون آمده است در نظر بگیرد این حکم مورد تایید قانونگذار بوده و قابل اجرا می باشد. بر اساس ماده 592 قانون مجازات اسلامی فرد رشوه دهنده علاوه بر ضبط مال که در اثر ارتشا بدست آمده به حبس از 6 ماه تا 3 سال و یا 74 ضربه شلاق محکوم می شود.

تبصره

اگر ثابت شود که رشوه دهنده برای حفظ حقوق خود مجبور به پرداخت رشوه شده تعقیب کیفری ندارد و وجه یا مالی که پرداخت کرده به وی پس داده می شود.مطابق ماده 3قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری برای شخص مرتشی (رشوه گیرنده) مجازت های حبس جزای نقدی  شلاق و انفصال از خدمت برای کارمندان دولتی تعیین شده است .

میزان مجازات به مقدار مال ورتبه شخص مرتکب بستگی دارد.با این اوصاف چنانچه قیمت مال یا وجه بدست آمده بیش از 20هزار ریال نباشد به انفصال موقت از 6 ماه تا 3 سال و در صوی که شخص مرتکب در مقام مدیر کل یا بالاتر باشد به انفصال دائم از مشاغل دولتی محکوم خواهد شد و چنانچه مبلغ بدست آمده تا 200هزار ریال باشد مجازاتش تا 3 سال حبس و جزای نقدی معادل قیمت مال یا وجه بدست آمده و انفصال موقت از6 ماه تا 3 سال محکوم خواهد شد.

آیا تغییر سن ممنوع است؟

ولادت از این جهت اهمیت دارد که اهلیت انسان که حق و حقوق شامل آن بشود با زنده متولد شدن انسان شروع و با فوت وی به اتمام می رسد و در بیشتر مواردی که در قانون وجود دارد و شامل حق و حقوق انسان می شود با همین شرط زنده متولد شدن بستگی دارد.

در این صورت فرض قانونی مشخص برای تاریخ تولد آثار بسیاری دارد که نباید این فرض با هر ایراد کوچک و محکمه پسندی خدشه دار شود بلکه باید در حفظ آن تلاش کرد در سال 1367 قانونگذار در حمایت از این هدف قانون حفظ اعتبار اسناد سجلی و جلوگیری از تزلزل آن ها را تصویب نمود طبق این قانون تغییر سن یا تغییر تاریخ تولد اشخاص ممنوع شد مگر اینکه مورد خاصی باشد و تشریفات آن رعایت شود.

اگر خواهان درخواست تغییر سن خود را داشته باشد تغییر سن نباید از پنج سال کمتر یا بیشتر باشد مرجع صالح رسیدگی متفاوت خواهد بود.

کمیسیون ثبت احوال مرجع صالح به دعوا می باشد :

اگر چه در ماده 599 قانون مدنی برای هر آنچه که در دفاتر سجل احوال بخواهد تغییر کند باید حکم مقام قضائی وجود داشته باشد اما قانون حفظ اعتبار اسناد تجاری به عنوان یک قانون خاص اگر درخواست خواهان شرایط زیر را داشته باشد دیگر نیازی به حکم مقام یا مراجع قضایی نیست و کمیسیون ثبت احوال صالح خواهد بوداین موارد عبارتند از :

تغییر سن خواسته خواهان باشد .

درخواست تغییر سن باید بیش از 5 سال باشد .

بیشتر یا کمتر از 5 سال موثر در مقام نیست .

صاحب شناسنامه تنها یک بار می تواند این دعوا را مطرح کند .

مرجع صالح رسیدگی متفاوت خواهد بود :

مرجع صالح به دعوا دادگاه می باشد : اگر دعوای خواهان درباره ی این موضوع ماده 4 قانون ثبت احوال مقرر می دارد : رسیدگی به سایر دعاوی راجع به اسناد ثبت احوال با دادگاه شهرستان یا دادگاه بخش مستقل محل اقامت خواهان به عمل می آید و رای دادگاه فقط پژوهش پذیر است .

هرگاه سند ثبت احوال در ایران تنظیم شده و ذینفع مقیم خارج از کشور باشد رسیدگی با دادگاه محل صدور سند و اگر محل تنظیم سند و اقامت خواهان هر دو در خارج از کشور باشد با دادگاه شهرستان تهران خواهد بود.

دعوای تغییر سن باید با دادخواست و پرداخت هزینه ی دعاوی غیر مالی به مرجع قضائی تقدیم گردد دادگاه به دعوا رسیدگی و رای صادر می کند و رای صادره به طرفین دعوا که خواهان و ثبت احوال می باشد ابلاغ می شود و برای افرادی که مقیم ایران هستند به مدت 20 روز و برای افراد خارج از کشور 2 ماه فرصت تجدید نظر خواهی آن وجود دارد.

الزام به ثبت ازدواج

در صورت داشتن شرایط

در صورتی که این شرایط وجود داشته باشد صاحب شناسنامه باید با به همراه داشتن اصل شناسنامه و تصویر و یک قطعه عکس جدید و فیش واریزی به مبلغ 500000 ریال بنام سازمان ثبت احوال کشور به دبیرخانه کمسیون تشخیص سن اداره ثبت احوال محل صدور شناسنامه خود مراجعه و مدارک لازم را تنظیم و رسید آن را دریافت نماید.

تاریخ تشکیل جلسه رسیدگی به خواهان به وسیله کمیسیون تشخیص سن محل صدور شناسنامه فرستاده می شود خواهان وظیفه دارد که با شناسنامه عکس دار خود در کمیسیون تشخیص سن حاضر شود اگر خواهان در صورتی که پرونده آماده باشد حاضر نشود کمیسیون خود تصمیم می گیرد و در غیر این صورت درخواست وی  رد می شود.

اما خواهان می تواند درخواست دیگری به دلیل رد درخواست به کمیسیون بدهد.در صورتی که کمیسیون لازم بداند صاحب سند بخاطر جهت معاینه و مشخص شدن سن و تعیین آن به پزشکی قانونی می فرستد و تصمیم کمیسیون به خواهان فرستاده یا ابلاغ می شود هر چند این تصمیم غیرقابل اعتراض باشد.

اگر کمیسیون نسبت به تغییر سن خواهان موافقت نکند خواهان نمی تواند درخواست مجدد بدهد و در صورتی که درخواست مورد قبول کمیسیون واقع شود برای انجام تصمیم کمیسیون باید خواهان درخواست کتبی بدهد.

الزام به ثبت ازدواج چیست؟

هدف اصلی  درازدواج کردن برمبنای  تقویت جنبه های اخلاقی و تحکیم مبانی مذهبی، ودرنتیجه حفظ و تداوم نسل بشر است. بنابر این از مسائل مهم در مسأله ازدواج اثبات آن است که بدین ترتیب راه هرگونه تردید و شک در وقوع ازدواج و نهایتا انتساب فرزندان ناشی از آن به پدر و مادر شرعی آنها بسته شود. در این صورت بنیان خانواده محکم با تنظیم سند رسمی  استوار می گردد و نسل بشر از خطر اختلاط مصون می ماند.

درخصوص انکارازدواج ازسوی زوج یا زوجه بدین ترتیب کلیه ازدواج های انجام شده بایدرسمابه ثبت برسد واگر زوجین ازاین کار امتناع نمایند مجازات تعیین شده  عدم ثبت واقع ازدواج بنابه دستور قانونگذار بنابه اهمیتی که قانونگذاردارد  براساس ماده 11 قانون فوق الذکر هم برای مردی که امتناع نموده وهم برای عاقدی که این عقدرا انجام داده مجازات یک تا شش ماه حبس در نظر گرفته شده است.

البته پس از انقلاب بنابر نظرفقهای شورای نگهبان اعلام مذکور درماده یک قانون ازدوتج وهمچنین در ازدواج مجدد که عقد ازدواج غیررسمی کرده اند(مجازات متعاقدین وعاقد درماده 17 قانون حمایت خانواده شرعی نمی باشد) که این امرموجب گردیده که الزام قانونی مربوط به ثبت واقعه ازدواج و طلاق ورجوع ان نفی کنند که مجازات تخلف ازاین تکلیف قانونی راازمیان ضمانت اجرایی قانونی ازدواج دایم برداشته اند که این اقدام عملا موجب گردید که تکلیف به ثبت ازدواج (اعم ازمحرم شدن) وعملا مورد بازخواست قرارنگیرند

اما متاسفانه انچه باید اطلاع رسانی گردد اگر ازدواج وثبت آن به صورت رسمی صورت نگیرد تضرر به سمت زوجه می باشد زیرا اگر زوجه با سندرسمی برای حقوقات قانونی خویش اقدام نمایید دردسرکمترخواهد داشت نسبت به زوجه ای که به صورت غیررسمی ازدواج نموده ایشان ابتدای امر باید اقدام به دادن دادخواست ثبت واقع ازدواج نمایند سپس در خصوص سایرحقوق خویش می تواند اقدام قانونی بنمایید.

این امر باعث شد که برخی از افراد ازدواج خود را در دفاتر رسمی ازدواج . این مسأله در مورد ازدواج های مجدد که معمولاً دور از چشم برخی از نزدیکان مخصوصاً همسر اول واقع می شود بیشتر بود. نتیجه عملی این ازدواج های مخفی وقوع اختلاف های عمیق میان این گونه خانواده ها و اختلال در برخی مسائل مالی مثل ارث بود. البته اگر در وقوع ازدواج ثبت نشده اختلافی پیش می آمد، دادگاه های مدنی خاص بر اساس سایر دلایل اثبات دعوا مثل اقرار و شهادت و سوگند مسأله را بررسی و  حکم می دادند، اما سند رسمی که دلیل محکمی در اثبات این ادعاها بود عملاً در این دعاوی وجود نداشت و کار دادگاه ها در اثبات واقع دشوار بود.

به همین دلیل در سال ۱۳۷۵ در قانون مجازات اسلامی ماده ای اضافه شد که تا حدودی این مشکل را برطرف کرد. بر اساس ماده ۶۴۵ قانون مذکور :« به منظور حفظ کیان خانواده ثبت واقعه ازدواج دائم، طلاق و رجوع طبق مقررات الزامی است. چنانچه مردی بدون ثبت در دفاتر رسمی مبادرت به ازدواج دائم، طلاق و رجوع نماید، به مجازات حبس تعزیری باشد. تا یک سال محکوم می گردد.» در مورد این ماده توجه به مسائل زیر لازم است:

اول) ثبت ازدواج دائم در هر حال طبق این قانون الزامی شده است ولو ازدواج مجدد  بنابر این اگر مردی( قصد ازدواج مجدد داشته باشد اگر ازدواج او از نوع دائم باشد، مکلف است ازدواج مجدد را هم به ثبت برساند.

دوم) قانون در مورد ثبت (ازدواج موقت تکلیفی تعیین نکرده است و بدین ترتیب بر خلاف ماده ۱ قانون اصلاح قانون ازدواج مصوب ۱۳۱۶ که ثبت رسمی ازدواج از هر نوع که باشد (دائم یا موقت) را ضروری می دانست در حال حاضر ثبت ازدواج موقت قانوناً ضرورت ندارد، اگر چه با منعی هم مواجه نیست. این یک خلأ قانونی است، زیرا ثبت ازدواج موقت از حیث فلسفه و علت وضع قانون مشابه ازدواج دائم است و اگر این نوع از ازدواج دائم نیز به ثبت نرسد، امکان اختلاط نسل و انکار زوجیت  وجود دارد. علت این بی توجهی قانونگذار معلوم نیست.

طبق این ماده قانونی در صورت عدم ثبت ازدواج دائم فقط مرد مجازات می شود و عاقد قابل مجازات نیست که از این نظر هم ماده مذکور قابل انتقاد است.

اگر چه حداکثر مجازات متخلف از این قانون یک سال حبس تعیین شده، اما حداقل این مدت حبس تعیین نشده است و بدین ترتیب ممکن است در خصوص اعمال مقررات بند ۲ ماده ۳ قانون وصول برخی از در آمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۱۳۷۴ تردید ایجاد شود. این ماده قانونی مقرر کرده است: هرگاه حداکثر مجازات حبس بیش از نود و یک روز و حداقل آن کمتر از این باشد دادگاه مخیر است حکم به بیش از سه ماه حبس یا جزای نقدی از هفتاد هزار و یک ریال تا سه میلیون ریال) بدهد)

قوانین بین الملل

تشریفات ثبت ازدواج:

برای ثبت واقعه ازدواج، طرفین باید مدرک هویت خود را ارائه دهند و زوجه اگر باکره باشد باید مدرکی دال بر رضایت پدر یا جد پدری یا گواهی فوت این دو را ارائه دهد. همچنین طرفین باید گواهینامه تندرستی از امراض مسریه مهم را ارائه دهند. زوجه باید گواهی واکسینه شدن در برابر بیماری کزاز را قبل از ازدواج ارائه دهد. اگر زوج خارجی باشد باید اجازه وزارت کشور دایر بر ازدواج زن ایرانی با مرد خارجی صادر شده باشد و اگر هر یک از زوج یا زوجه کارمند وزارت امور خارجه باشد باید اجازه ازدواج وی تسلیمم شود.

پس از تکمیل مدارک، سردفتر با احراز هویت طرفین، واقعه ازدواج را در دفتر مخصوص ثبت می کند و زوجین (یا وکیل آنها) زیر ثبت عقد را در دفتر و در ورقه ازدواج امضا می کنند. ورقه ازدواج در دو نسخه تهیه می شود و به هر یک از زوجین یک نسخه داده می شود. این ورقه و همچنین مفاد دفتر ازدواج ، سند رسمی بوده و برای محاکم لازم الرعایه است. به علاوه چون این سند، رسمی است و مفاد آن لازم الاجرا است، زوجه برای مطالبه مهریه خود می تواند بدون نیاز به طرح دعوا در دادگستری از اداره ثبتت اسناد درخواست صدور اجرائیه کرده، مهریه خود را وصول کند.

.

وکیل دعاوی شهرداری

چنانچه شخصی بخواهد در خارج از قلمرو محدوده قانونی شهر عملیات ساختمانی و یا تاسیسات عمومی وخدماتی احئداث ناید باید مجوز قانونی اخذ نماید والا توسط فرمانداری یابخشداری موضوع در کمیسیون ماده ۹۹ شهرداری مطرح و کمیسیون به تخلفات رسیدگی می نماید.

اعضای این کمیسیون عبارتند از:

نماینده وزارت کشور

نماینده قوه قضائیه

نماینده وزارت مسکن و شهرسازی

توجه د اشته باشید این کمیسیون در استانداری تشکیل می شود.

تصمیمات این کمیسیون به دو صورت رای بر قلع بنا واخذ جریمه معالد۵۰ تا ۷۰ درصد قیمت روز اعیانی خواهد بود.

باید دانست آرا این کمیسیون قطعی ولازم اجرا است لکن معترض می تواند شکایت خود را به دیوان عدالت اداری تقدیم نماید.

کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری

پرداخت عوارض از اصول غیر قابل انکار زندگی شهریاست این کمیسیون بر این مبنا است که هر گونه اختلاف را بین پرداخت کننده عوارض و شهرداری بر طرف نماید.

وکیل اثبات حق

تخلفات ساختمانی ماده صد رادر یک نگاه می توان اینگونه تقسیم بندی نمود

۱- احداث بنا بدون پروانه خواه با رعایت اصول بهداشتی و فنی وشهری ویا بدون رعایت اصول بهداشتی وفنی وشهر ی.

۲- احداث بنا مازاد بر پروانه در اراضی مسکونی یا تجاری یا اداری وخدماتی وصنعتی.

۳- عدم احداث پارکینگ ویاغیر قابل استفاده بدون پارکینگ بدون قابلی ت اصلاح ان

۴- تجاوز به معابر شهر وعدم رعایت استحکام بنا وعدم رعایت اصول فنی شهرسازی .

۵- احداث بنا بر خلاف مفاد پروانه در اراضی مسکونی یا تجاری یا صنعتی یا اداری

۶- احداث بالکن در مغازه

۷- تغییر کاربری از مسکونی به تجاری یا اداری

۸- حفاری و اقدام عمرانی بر خلاف اصول وضوابط شهرسازی

۹- تغییر کاربری از فضای سبز به مسکونی ی ا تجاری یا اداری

۱۰- احداث بنا مازاد بر تراکم

۱۱- تغییر کاربری انباری به مسکونی یا تجاری

۱۲- تغییر کاربری تبدیل پیلوت به انباری و یا تجاری یا اداری

۱۳- کاهش پاسیو تبدیل به مسکونی

۱۴- عدم رعایت ارتفاع در اماکن تجاری یا پیلوت

۱۵- تفکیک ساختمان بر خلاف پروانه وتبدیل آن به قطعات زیر حد نصاب شهری ویا احداث دیوار حائل.

در اینموارد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیونی که بنام کمیسیون ماده صد شناخته می شود که مرکب از نماینده وزارت کشور وقوه قضائیه یکی از اعضاء شورای شهر است مطرح می شود و به ذینفع اخطار داده می شود تا ظرف ۱۰ روز پاسخ خود را کتبا به کمیسیون ارسال نماید.

کمیسیون ظرف یکماه پس از پایان مهلت کمیسیون با حضور نماینده شهرداری وارد رسیدگی می شود اتخاذ تصمیم می نماید.شهرداری مکلف است در اینموارد از ادامه ساخت وساز جلوگیری بعمل آورد .

چنانچه تصمیم کمیسیون دائر بر تخریب تمام یا قسمتی از ساختمان باشد مهلتی دو ماه تعیین می کند .

شهرداری این تصمیم را به مالک ابلاغ می نماید واگر مالک اقدام ننمود شهرداری راساً اقدام وهزینه را از مالک وصول خواهد نمود.

کمیسیون در صورتی که بنای زاید بر مساحت زیربنا در حوزه مسکونی باشد می تواند در صورت عدم ضرروت قلع بنا جریمه ای متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده محاسبه ووصول نماید

جریمه مذکور نباید از حداقل یک دوم کمتر واز ۳برابر ارزش معاملاتی ساختمان(درمورداملاک با استفاده تجاری و اداری وصنعتی این حداقل ۲بربروحداکثر ۴ برابر است) برای هرمتر مکعب اضافه تر باشد.

اگر مالک از اجرای رای جریمه امتناع نماید در اینصورت شهردایر پرونده را مجدداً به کمیسیون ارجاع وتقاضای صدور رای بر تخریب را می نماید.وکمیسیون نیز رای بر تخریب صادرخواهد کرد .

چنانچه بنای احداثی بدون پروانه باشد هنگامی که اصول شهرسازی وفنی وبهداشتی رعایت شده است کمیسیون رای به اخذ جریمه ای به ازای هر متر مربع بنای احداثی بدون مجوز یک دهم ارزش معاملات ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی رای صادر نماید در اینصورت مجوز پایانکار نیز داده می شود.

در مورد عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن آن کمیسیون می تواند رای بر دریافت جریمه متناسب با موقعیت محلی واستفاده از فضای پارکینگ حداقل یک برابر وحداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بیم رفه پارکینگ صادر نماید .

در مورد تجاوز به معابر نیز مالکی موظف هستند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان وطرحهای مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنمایند .

با ید توجه داشت آرا صادره از سوی کمیسیون ماه صد شهرداری پس از ابلاغ ۱۰ قابل اعتراض در کمیسیون دیگری با اعضای جدید خواهد بود .رای کمیسیون اخیر الذکر قطعی است.

قابل ذکر است ملاک وماخذ تعیین جرائم ساختمانی زمان وقوع تخلف است نا زمان صدور رای یا زمان طرح پرونده در کمیسیون یا وصول جرائم.

چنانچه ذینفع باز به نظر کمیسیون ها اعتراض داشته باشد باید به دیوان عدالت اداری مراجعه نماید و این در صورتی است که شهرداری به اجرای رای صادره ادامه خواهد داد مگر از سوی دیوان عدالت اداری رای مبنی بر دستور موقت صادر شده باشد.

کمیسیون تبصره ۲ بند۳ماده ۹۹مستقر در شهرداری

چنانچه شخصی بخواهد در خارج از قلمرو محدوده قانونی شهر عملیات ساختمانی و یا تاسیسات عمومی وخدماتی احئداث ناید باید مجوز قانونی اخذ نماید والا توسط فرمانداری یابخشداری موضوع در کمیسیون ماده ۹۹ شهرداری مطرح و کمیسیون به تخلفات رسیدگی می نماید.

 

نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی است؛ اعم از اینکه، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه‌نامه (سند فروش ( بنامیم.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است. هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.

این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است. موضوع مهم، این است که سند مورد نظر، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد.

به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.

در روند عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است.

حال اگر یکی از طرفین معامله  از تعهدات خود سر باز زند چه اتفاقی می‌افتد؟ در این فرض، مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است، آشکار می‌شود و متعهدله می‌تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد. محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، حکم خود را صادر می‌کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی است و حتی مرگ متعهد نیز نمی‌تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل می‌شود و در صورت امتناع آنها، دادگاه می‌تواند الزام آنها به تنظیم سند را بخواهد.

برخی موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد.

در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند. همچنین در مواردی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام کند. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان‌پذیر نیست؛ چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونا متعلق به وی نبوده است.

نمیدانید کدام وکیل در مشهد تخصص کافی برای پیگیری پرونده شم|

ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌کند «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.» نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.

بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که  از آثار حکم الزام  به تنظیم سند نخواهد بود.

 ضمانت اجرای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار

طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی:

متعاملین به تمامی نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون، از عقد حاصل می‌شود، ملزم هستند. فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۴۶، ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود.

بنابراین به نظر می‌رسد، در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مبیع، سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود.

اما باید توجه داشت، در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که اگر فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد که در این صورت، به فروشنده اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند، یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد.

مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام بپردازد.

 

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند

  • احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح می‌کند و حکم به انتقال می‌دهد.)
  • احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: به عنوان مثال، در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.
  • احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک.
  • احراز انجام معامله و قرارداد، از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.
  • احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.
  • تحقیق درباره مورد معامله، اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی، با حفظ حقوق مرتهن یا بازداشت ‌کننده مقدم، حکم به الزام به انتقال داده شود.
  • توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین: هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است.
  • انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.

بایسته‌های دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول

  • وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.
  • تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش‌بینی شده باشد.)
  • گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار اخذ شده باشد.
  • اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.
  • عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.
  • در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.
  • مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.
  • دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، تسلیم شود.
بالا